无论您是对房地产的投资潜力感到好奇，还是只是厌倦了那些承诺以鲜为人知的方式“从您的房产中获利”的电视购物广告，了解房地产如何创造财富都是值得的。

本文并非提供晦涩难懂的房地产投资策略，也不是为首次购房者提供房屋所有权入门指南，而是着眼于如何通过房地产赚钱。本文将涵盖几个世纪以来始终不变的基本方法（无论当下的大师们如何粉饰），以及相对较新出现的具体机会。

房地产利润源于房产价值的提升

房地产最常见的盈利方式是升值，即价值增长。不同类型的房产有不同的升值方式，但只有一种方式：出售。不过，您可以通过多种方式提高房产投资回报率。如果您是借钱买房，其中一种方法就是以较低的利率进行再融资。这将降低您购买房产的成本基础，从而增加您的收益。

未开发土地最明显的升值来源当然是开发。随着城市扩张，边界外的土地因其可能被开发商收购而变得越来越值钱。一旦开发商建造住宅或商业建筑，其价值就会进一步提升。

土地升值也可能源于发现有价值的矿产或其他商品——前提是买方拥有这些商品的权利。一个极端的例子是发现石油，但砾石矿床、树木和其他自然资源也可能升值。

在考虑住宅物业时，地理位置往往是升值的最大因素。随着房屋周边社区的发展，交通路线、学校、购物中心、游乐场等等的增多，这些变化会推动房屋价值的上涨。当然，这种趋势也可能出现逆转，即随着社区的衰落，房屋价值也会下降。

房屋装修也能促进房屋升值。加装浴室、给车库供暖、翻新厨房并配备先进的电器，这些只是房主提升房屋价值的一些方法。

商业地产的价值增长原因与未开发土地和住宅地产相同：地理位置、开发和改进。优质的商业地产永远供不应求。

通货膨胀对房地产价值的影响

考虑升值时，必须考虑通货膨胀的经济影响。年通货膨胀率为10%，这意味着你的美元在第二年只能购买约90%的相同商品，其中包括房地产。如果一块土地在1970年价值10万美元，并且闲置数十年未开发，那么今天它的价值仍将翻番。由于整个20世纪70年代通货膨胀失控且此后持续稳定，假设10万美元是当时的公平市场价值，那么到2021年购买这块土地可能需要超过70万美元。

因此，单凭通货膨胀就能推动房地产升值，但这有点像得不偿失。虽然你出售房产时可能会因为通货膨胀而获得五倍的收益，但许多其他商品的购买成本也是五倍，所以你当前环境下的购买力仍然是一个因素。

房地产利润收入

房地产创造财富的第二个重要方式是提供定期收入。房地产收入通常被称为租金，其形式多种多样。

未开发土地收入

根据您对土地的权利，公司可能会就任何发现向您支付特许权使用费，或就其新增的任何设施向您支付定期费用。这些设施包括抽油机、管道、砾石坑、通道和手机信号塔等。未开发的土地也可以出租用于生产，通常是农业生产，而有树木的土地可能因可定期采伐的木材而具有价值。

住宅物业收入

住宅物业收入的绝大部分来自基本租金。您的租户每月支付固定金额（该金额会随着通货膨胀和需求而上涨），您从中扣除成本，剩余部分作为租金收入。理想的地理位置对于确保您轻松获得租户至关重要。

商业地产收入

商业地产可以通过上述途径产生收入，其中基本租金是最常见的，但也可以以期权收入的形式再增加一项收入。许多商业租户会为合同期权支付费用，例如隔壁办公室的优先购买权。租户无论是否行使这些期权，都需要支付溢价来持有这些期权。未开发土地甚至住宅物业有时也存在期权收入，但这种情况并不常见。

住宅房地产：盈利之路

下面我们将详细介绍一些可以通过住宅物业赚取收入的方法。

买入并持有

这是通过房地产赚取收入的传统方式之一。实现这一目标的方法有很多：您可以购买一套独栋住宅并将其出租；购买一套多户住宅，自住其中一套单元，同时出租其他单元——理想情况下，这套单元可以用来支付抵押贷款和您自己的住房开支；或者购买一套多户住宅，并将所有单元出租——您可以自己管理房产，也可以聘请物业管理公司来处理出租单元、收取租金、进行必要的维修等等。

翻转

房产炒卖者擅长在短时间内对房屋进行高回报的修缮，然后出售。如果您知道如何找到需要修缮的房产，具备自行进行装修或监督装修团队进行装修的必要技能，并且了解房产的潜在成本和价值，那么炒卖房产可以带来丰厚的利润。

Airbnb 和度假租赁

近年来，由于许多旅行者选择“家外之家”而非酒店住宿，因此对“家外之家”租赁的需求激增。房主可以通过短期出租房屋甚至房间来赚取收入，尤其是在知名旅游胜地附近。目前尚不清楚短期租赁市场何时会复苏。但如果市场复苏，请记住，短期租赁在某些城市受到监管，有时甚至被禁止。在 Airbnb、VRBO 或 HomeAway 等网站上发布房源之前，请务必查看您所在城市的规章制度。此外，还要考虑在客人入住期间进行额外的深度清洁和消毒会增加哪些费用。

替代房地产收入来源

房地产投资信托 (REIT) 、抵押贷款支持证券 (MBS) 、抵押贷款投资公司 (MIC) 和房地产投资集团 (REIG) 是房地产行业的另类投资选择。它们通常被视为获取房地产收入的工具，但其运作流程和准入程序各不相同。

房地产投资信托基金

通过房地产投资信托基金 (REIT)，拥有多处商业地产的业主将股份（通常为公开交易的股份）出售给投资者（通常用于购买更多房产），然后以分红的形式将租金收入转出。REIT 是租户（租户支付租金）的房东，但 REIT 的业主在扣除运营建筑物和 REIT 的费用后，即可获得收入。评估 REIT有一种特殊的方法。

MBS、MIC 和 REIG

这些投资方式甚至更进一步，因为它们投资的是私人抵押贷款，而不是标的房地产。MIC 与 MBS 的不同之处在于，它们持有全部抵押贷款，并将支付产生的利息转给投资者，而不是将部分本金和/或利息证券化。不过，与其说两者都是房地产投资，不如说它们是债务投资。房地产投资基金 (REIG) 通常是具有独特结构的私人投资，为投资者提供股权投资或合伙服务。

投资房地产的其他方式

一种选择是非正式的住宅房地产期权，要求您支付一定费用或溢价，才能获得在特定期限内以约定价格购买房屋的权利。然后，您可以找到愿意支付高于期权价格的投资者。在这种情况下，您获得的溢价本质上是撮合投资人与出售人的费用——实际上与房地产经纪人的佣金并无二致。虽然这是收入，但它并非来自拥有（即持有）房产。

其他选项包括：

• 短售——指在抵押贷款人拖欠还款的情况下，从贷款机构购买房屋。短售可能耗时且复杂。
• 租赁选择权——顾名思义。在房价上涨的牛市中，如果您选择租赁并附带购买选择权，您或许可以稍后以较低的预设价格完成购买，或者通过出售购买权获利。
• 合同炒卖——这种炒卖并非房屋炒卖，而是将购买合同的权利转让给另一个买家。如果您能找到陷入困境的卖家和积极的买家，并让他们撮合，或许就能通过这种方式获利。

结论

有几种行之有效的房地产赚钱策略。升值、通货膨胀和收入是其中的热门，但也存在一些其他的房地产投资方式。了解你的投资、风险以及整个过程是否值得，取决于你自己。

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