什么是房地产？

房地产是指土地以及任何附着于土地的永久性设施，无论是天然的还是人造的，包括水源、树木、矿产、建筑物、房屋、围栏和桥梁。房地产是不动产的一种形式。它不同于动产，动产是指非永久附着于土地的物品，例如车辆、船舶、珠宝、家具和农用设备。

了解房地产

人们经常互换使用土地、房地产和不动产这几个术语，但它们之间存在一些细微的区别。

• 陆地是指地球表面下至地球中心、上至地表上方的空间，包括树木、矿产和水。
• 房地产是土地加上任何永久性的人造附加物，例如房屋和其他建筑物。
• 不动产——财产的两大主要分类之一——是指不动产所有权所固有的利益、收益和权利。

广义上讲，房地产包括土地的物理表面、土地上方和下方的物质、永久附着于土地的物质，以及所有所有权，包括占有、出售、租赁和享用土地的权利。

不动产不应与动产混淆，动产涵盖所有不符合不动产定义的财产。动产的主要特征是可移动。例如车辆、船舶、家具、衣物和智能手机。

房地产的物理特性

土地具有三个物理特征，使其有别于经济中的其他资产：

1. 不可移动性。虽然某些土地部分可以移动，地形也可以改变，但任何一块土地的地理位置都无法改变。
2. 不可毁灭。土地是持久的、不可毁灭的（永久的）。
3. 独特性。没有两块土地是完全相同的。即使它们可能有相似之处，但每块土地在地理位置上都有所不同。

房地产的经济特征

土地还具有一些独特的经济特征，影响其投资价值：

• 稀缺性：虽然土地并不稀缺，但总供应量是固定的。
• 改良：任何对土地或建筑物进行增建或改造，只要会影响房产价值，都称为改良。私人性质的改良（例如房屋和围栏）称为土地改良。公共性质的改良（例如人行道和下水道系统）称为土地改良。
• 投资的永久性：土地改良后，用于建设改良设施的总资本和劳动力构成了一笔可观的固定投资。即使建筑物可以被拆除，排水、电力、供水和污水处理系统等设施往往是永久性的，因为它们在经济上无法拆除（或更换）。
• 地理位置或区域偏好。地理位置是指人们对特定区域的选择和偏好，基于便利性、声誉和历史等因素。地理位置是土地最重要的经济特征之一（因此有句俗语：“地理位置，地理位置，地理位置！”）。

房地产类型

房地产主要有五种类型：

1. 住宅房地产： 任何用于住宅用途的房产。例如，独栋住宅、公寓、合作住宅、复式住宅、联排别墅以及单元少于五个的多户住宅。
2. 商业地产： 任何专门用于商业目的的财产，例如公寓大楼、加油站、杂货店、医院、酒店、办公室、停车设施、餐厅、购物中心、商店和剧院。
3. 工业地产： 用于制造、生产、配送、仓储和研发的任何财产。例如工厂、发电厂和仓库。
4. 土地： 包括未开发的土地、空置土地和农业用地（农场、果园、牧场和林地）。
5. 特殊用途： 公众使用的财产，例如墓地、政府大楼、图书馆、公园、礼拜场所和学校。

房地产行业如何运作

尽管房地产市场规模庞大、错综复杂，许多人往往认为这个行业仅仅由经纪人和销售人员组成。然而，事实上，数百万人通过房地产谋生，他们不仅从事销售工作，还涉足评估、物业管理、融资、建筑、开发、咨询、教育等诸多领域。

许多专业人士和企业（包括会计师、建筑师、银行、产权保险公司、测量师和律师）也依赖房地产行业。

房地产是美国经济增长的关键驱动力。事实上，美国人口普查局发布的房屋开工率（即每月新建住宅项目的数量）是一项关键的经济指标。该报告包含建筑许可、房屋开工率和房屋竣工率数据，分为三个不同的类别：

• 独栋住宅
• 2-4个单元的住宅
• 拥有五个或更多单元的多户建筑，例如公寓大楼

投资者和分析师密切关注房屋开工数据，因为这些数据能够大致反映经济走向。此外，新屋开工的类型也能提供经济发展状况的线索。

例子：新屋开工数

例如，如果房屋开工量表明独栋住宅数量减少，而多户住宅数量增加，则可能预示独栋住宅供应即将短缺，从而推高房价。下图显示了从2000年1月1日到2020年2月1日这20年间的房屋开工量。

如何投资房地产

投资房地产的方式有很多种。一些最常见的直接投资方式包括：

如果您购买实体房产（例如租赁房产、房屋翻新），您可以通过两种方式赚钱：租金或租赁收入，以及房地产价值的升值。与其他投资不同，房地产受其地理位置的影响极大。就业率、当地经济、犯罪率、交通设施、学校质量、市政服务和房产税等因素都可能导致房地产价格上涨或下跌。

您也可以间接投资房地产。最受欢迎的方式之一是通过房地产投资信托基金(REIT)——一家持有可产生收入的房地产投资组合的公司。REIT 大致分为几类，包括股权型、抵押型和混合型 REIT。REIT 根据其股份的买卖方式进一步分类：

• 公开交易的房地产投资信托基金
• 公开非交易房地产投资信托基金
• 私人房地产投资信托基金

投资房地产投资信托基金 (REIT) 最流行的方式是购买在交易所公开交易的股票。由于这些股票的交易方式与其他在交易所交易的证券（例如股票）类似，因此 REIT 的流动性和透明度极高。

与许多股票一样，您可以通过股息和股票升值从房地产投资信托基金 (REIT) 获得收益。除了单个 REIT，您还可以投资房地产共同基金和房地产交易所交易基金(ETF)。

抵押贷款支持证券

投资房地产的另一种选择是抵押贷款支持证券(MBS)。由于其在2007-08年引发全球金融危机的抵押贷款危机中扮演了重要角色，MBS曾受到媒体的诸多负面评价。然而，MBS仍然存在并仍在交易。

对于普通投资者来说，购买这些产品最便捷的方式是通过ETF。与所有投资一样，这些产品也存在一定风险。然而，它们也可能提供投资组合多元化。投资者必须调查这些基金的持仓，以确保这些基金专注于投资级抵押贷款支持证券，而不是危机中出现的次级抵押贷款支持证券。

MBS 示例

两种可供普通投资者投资 MBS 的热门 ETF 包括：

• 先锋抵押贷款支持证券 ETF ( VMBS )：该 ETF 追踪彭博美国 MBS 浮动调整指数，该指数由联邦机构支持的 MBS 组成，其最低资金池为 10 亿美元，最低期限为一年。
• iShares MBS ETF （ MBB ）：该ETF专注于固定利率抵押贷款证券，追踪彭博美国MBS指数。其持仓包括由房利美和房地美等政府支持企业发行或担保的债券，因此这些债券的评级为AAA。

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