什麼是房地產？

房地產是指土地以及任何附着於土地的永久性設施，無論是天然的還是人造的，包括水源、樹木、礦產、建築物、房屋、圍欄和橋樑。房地產是不動產的一種形式。它不同於動產，動產是指非永久附着於土地的物品，例如車輛、船舶、珠寶、傢俱和農用設備。

瞭解房地產

人們經常互換使用土地、房地產和不動產這幾個術語，但它們之間存在一些細微的區別。

• 陸地是指地球表面下至地球中心、上至地表上方的空間，包括樹木、礦產和水。
• 房地產是土地加上任何永久性的人造附加物，例如房屋和其他建築物。
• 不動產——財產的兩大主要分類之一——是指不動產所有權所固有的利益、收益和權利。

廣義上講，房地產包括土地的物理表面、土地上方和下方的物質、永久附着於土地的物質，以及所有所有權，包括佔有、出售、租賃和享用土地的權利。

不動產不應與動產混淆，動產涵蓋所有不符合不動產定義的財產。動產的主要特徵是可移動。例如車輛、船舶、傢俱、衣物和智能手機。

房地產的物理特性

土地具有三個物理特徵，使其有別於經濟中的其他資產：

1. 不可移動性。雖然某些土地部分可以移動，地形也可以改變，但任何一塊土地的地理位置都無法改變。
2. 不可毀滅。土地是持久的、不可毀滅的（永久的）。
3. 獨特性。沒有兩塊土地是完全相同的。即使它們可能有相似之處，但每塊土地在地理位置上都有所不同。

房地產的經濟特徵

土地還具有一些獨特的經濟特徵，影響其投資價值：

• 稀缺性：雖然土地並不稀缺，但總供應量是固定的。
• 改良：任何對土地或建築物進行增建或改造，只要會影響房產價值，都稱爲改良。私人性質的改良（例如房屋和圍欄）稱爲土地改良。公共性質的改良（例如人行道和下水道系統）稱爲土地改良。
• 投資的永久性：土地改良後，用於建設改良設施的總資本和勞動力構成了一筆可觀的固定投資。即使建築物可以被拆除，排水、電力、供水和污水處理系統等設施往往是永久性的，因爲它們在經濟上無法拆除（或更換）。
• 地理位置或區域偏好。地理位置是指人們對特定區域的選擇和偏好，基於便利性、聲譽和歷史等因素。地理位置是土地最重要的經濟特徵之一（因此有句俗語：“地理位置，地理位置，地理位置！”）。

房地產類型

房地產主要有五種類型：

1. 住宅房地產： 任何用於住宅用途的房產。例如，獨棟住宅、公寓、合作住宅、複式住宅、聯排別墅以及單元少於五個的多戶住宅。
2. 商業地產： 任何專門用於商業目的的財產，例如公寓大樓、加油站、雜貨店、醫院、酒店、辦公室、停車設施、餐廳、購物中心、商店和劇院。
3. 工業地產： 用於製造、生產、配送、倉儲和研發的任何財產。例如工廠、發電廠和倉庫。
4. 土地： 包括未開發的土地、空置土地和農業用地（農場、果園、牧場和林地）。
5. 特殊用途： 公衆使用的財產，例如墓地、政府大樓、圖書館、公園、禮拜場所和學校。

房地產行業如何運作

儘管房地產市場規模龐大、錯綜複雜，許多人往往認爲這個行業僅僅由經紀人和銷售人員組成。然而，事實上，數百萬人通過房地產謀生，他們不僅從事銷售工作，還涉足評估、物業管理、融資、建築、開發、諮詢、教育等諸多領域。

許多專業人士和企業（包括會計師、建築師、銀行、產權保險公司、測量師和律師）也依賴房地產行業。

房地產是美國經濟增長的關鍵驅動力。事實上，美國人口普查局發佈的房屋開工率（即每月新建住宅項目的數量）是一項關鍵的經濟指標。該報告包含建築許可、房屋開工率和房屋竣工率數據，分爲三個不同的類別：

• 獨棟住宅
• 2-4個單元的住宅
• 擁有五個或更多單元的多戶建築，例如公寓大樓

投資者和分析師密切關注房屋開工數據，因爲這些數據能夠大致反映經濟走向。此外，新屋開工的類型也能提供經濟發展狀況的線索。

例子：新屋開工數

例如，如果房屋開工量表明獨棟住宅數量減少，而多戶住宅數量增加，則可能預示獨棟住宅供應即將短缺，從而推高房價。下圖顯示了從2000年1月1日到2020年2月1日這20年間的房屋開工量。

如何投資房地產

投資房地產的方式有很多種。一些最常見的直接投資方式包括：

如果您購買實體房產（例如租賃房產、房屋翻新），您可以通過兩種方式賺錢：租金或租賃收入，以及房地產價值的升值。與其他投資不同，房地產受其地理位置的影響極大。就業率、當地經濟、犯罪率、交通設施、學校質量、市政服務和房產稅等因素都可能導致房地產價格上漲或下跌。

您也可以間接投資房地產。最受歡迎的方式之一是通過房地產投資信託基金(REIT)——一家持有可產生收入的房地產投資組合的公司。REIT 大致分爲幾類，包括股權型、抵押型和混合型 REIT。REIT 根據其股份的買賣方式進一步分類：

• 公開交易的房地產投資信託基金
• 公開非交易房地產投資信託基金
• 私人房地產投資信託基金

投資房地產投資信託基金 (REIT) 最流行的方式是購買在交易所公開交易的股票。由於這些股票的交易方式與其他在交易所交易的證券（例如股票）類似，因此 REIT 的流動性和透明度極高。

與許多股票一樣，您可以通過股息和股票升值從房地產投資信託基金 (REIT) 獲得收益。除了單個 REIT，您還可以投資房地產共同基金和房地產交易所交易基金(ETF)。

抵押貸款支持證券

投資房地產的另一種選擇是抵押貸款支持證券(MBS)。由於其在2007-08年引發全球金融危機的抵押貸款危機中扮演了重要角色，MBS曾受到媒體的諸多負面評價。然而，MBS仍然存在並仍在交易。

對於普通投資者來說，購買這些產品最便捷的方式是通過ETF。與所有投資一樣，這些產品也存在一定風險。然而，它們也可能提供投資組合多元化。投資者必須調查這些基金的持倉，以確保這些基金專注於投資級抵押貸款支持證券，而不是危機中出現的次級抵押貸款支持證券。

MBS 示例

兩種可供普通投資者投資 MBS 的熱門 ETF 包括：

• 先鋒抵押貸款支持證券 ETF ( VMBS )：該 ETF 追蹤彭博美國 MBS 浮動調整指數，該指數由聯邦機構支持的 MBS 組成，其最低資金池爲 10 億美元，最低期限爲一年。
• iShares MBS ETF （ MBB ）：該ETF專注於固定利率抵押貸款證券，追蹤彭博美國MBS指數。其持倉包括由房利美和房地美等政府支持企業發行或擔保的債券，因此這些債券的評級爲AAA。

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