無論您是對房地產的投資潛力感到好奇，還是隻是厭倦了那些承諾以鮮爲人知的方式“從您的房產中獲利”的電視購物廣告，瞭解房地產如何創造財富都是值得的。

本文並非提供晦澀難懂的房地產投資策略，也不是爲首次購房者提供房屋所有權入門指南，而是着眼於如何通過房地產賺錢。本文將涵蓋幾個世紀以來始終不變的基本方法（無論當下的大師們如何粉飾），以及相對較新出現的具體機會。

房地產利潤源於房產價值的提升

房地產最常見的盈利方式是升值，即價值增長。不同類型的房產有不同的升值方式，但只有一種方式：出售。不過，您可以通過多種方式提高房產投資回報率。如果您是借錢買房，其中一種方法就是以較低的利率進行再融資。這將降低您購買房產的成本基礎，從而增加您的收益。

未開發土地最明顯的升值來源當然是開發。隨着城市擴張，邊界外的土地因其可能被開發商收購而變得越來越值錢。一旦開發商建造住宅或商業建築，其價值就會進一步提升。

土地升值也可能源於發現有價值的礦產或其他商品——前提是買方擁有這些商品的權利。一個極端的例子是發現石油，但礫石礦牀、樹木和其他自然資源也可能升值。

在考慮住宅物業時，地理位置往往是升值的最大因素。隨着房屋周邊社區的發展，交通路線、學校、購物中心、遊樂場等等的增多，這些變化會推動房屋價值的上漲。當然，這種趨勢也可能出現逆轉，即隨着社區的衰落，房屋價值也會下降。

房屋裝修也能促進房屋升值。加裝浴室、給車庫供暖、翻新廚房並配備先進的電器，這些只是房主提升房屋價值的一些方法。

商業地產的價值增長原因與未開發土地和住宅地產相同：地理位置、開發和改進。優質的商業地產永遠供不應求。

通貨膨脹對房地產價值的影響

考慮升值時，必須考慮通貨膨脹的經濟影響。年通貨膨脹率爲10%，這意味着你的美元在第二年只能購買約90%的相同商品，其中包括房地產。如果一塊土地在1970年價值10萬美元，並且閒置數十年未開發，那麼今天它的價值仍將翻番。由於整個20世紀70年代通貨膨脹失控且此後持續穩定，假設10萬美元是當時的公平市場價值，那麼到2021年購買這塊土地可能需要超過70萬美元。

因此，單憑通貨膨脹就能推動房地產升值，但這有點像得不償失。雖然你出售房產時可能會因爲通貨膨脹而獲得五倍的收益，但許多其他商品的購買成本也是五倍，所以你當前環境下的購買力仍然是一個因素。

房地產利潤收入

房地產創造財富的第二個重要方式是提供定期收入。房地產收入通常被稱爲租金，其形式多種多樣。

未開發土地收入

根據您對土地的權利，公司可能會就任何發現向您支付特許權使用費，或就其新增的任何設施向您支付定期費用。這些設施包括抽油機、管道、礫石坑、通道和手機信號塔等。未開發的土地也可以出租用於生產，通常是農業生產，而有樹木的土地可能因可定期採伐的木材而具有價值。

住宅物業收入

住宅物業收入的絕大部分來自基本租金。您的租戶每月支付固定金額（該金額會隨着通貨膨脹和需求而上漲），您從中扣除成本，剩餘部分作爲租金收入。理想的地理位置對於確保您輕鬆獲得租戶至關重要。

商業地產收入

商業地產可以通過上述途徑產生收入，其中基本租金是最常見的，但也可以以期權收入的形式再增加一項收入。許多商業租戶會爲合同期權支付費用，例如隔壁辦公室的優先購買權。租戶無論是否行使這些期權，都需要支付溢價來持有這些期權。未開發土地甚至住宅物業有時也存在期權收入，但這種情況並不常見。

住宅房地產：盈利之路

下面我們將詳細介紹一些可以通過住宅物業賺取收入的方法。

買入並持有

這是通過房地產賺取收入的傳統方式之一。實現這一目標的方法有很多：您可以購買一套獨棟住宅並將其出租；購買一套多戶住宅，自住其中一套單元，同時出租其他單元——理想情況下，這套單元可以用來支付抵押貸款和您自己的住房開支；或者購買一套多戶住宅，並將所有單元出租——您可以自己管理房產，也可以聘請物業管理公司來處理出租單元、收取租金、進行必要的維修等等。

翻轉

房產炒賣者擅長在短時間內對房屋進行高回報的修繕，然後出售。如果您知道如何找到需要修繕的房產，具備自行進行裝修或監督裝修團隊進行裝修的必要技能，並且瞭解房產的潛在成本和價值，那麼炒賣房產可以帶來豐厚的利潤。

Airbnb 和度假租賃

近年來，由於許多旅行者選擇“家外之家”而非酒店住宿，因此對“家外之家”租賃的需求激增。房主可以通過短期出租房屋甚至房間來賺取收入，尤其是在知名旅遊勝地附近。目前尚不清楚短期租賃市場何時會復甦。但如果市場復甦，請記住，短期租賃在某些城市受到監管，有時甚至被禁止。在 Airbnb、VRBO 或 HomeAway 等網站上發佈房源之前，請務必查看您所在城市的規章制度。此外，還要考慮在客人入住期間進行額外的深度清潔和消毒會增加哪些費用。

替代房地產收入來源

房地產投資信託 (REIT) 、抵押貸款支持證券 (MBS) 、抵押貸款投資公司 (MIC) 和房地產投資集團 (REIG) 是房地產行業的另類投資選擇。它們通常被視爲獲取房地產收入的工具，但其運作流程和准入程序各不相同。

房地產投資信託基金

通過房地產投資信託基金 (REIT)，擁有多處商業地產的業主將股份（通常爲公開交易的股份）出售給投資者（通常用於購買更多房產），然後以分紅的形式將租金收入轉出。REIT 是租戶（租戶支付租金）的房東，但 REIT 的業主在扣除運營建築物和 REIT 的費用後，即可獲得收入。評估 REIT有一種特殊的方法。

MBS、MIC 和 REIG

這些投資方式甚至更進一步，因爲它們投資的是私人抵押貸款，而不是標的房地產。MIC 與 MBS 的不同之處在於，它們持有全部抵押貸款，並將支付產生的利息轉給投資者，而不是將部分本金和/或利息證券化。不過，與其說兩者都是房地產投資，不如說它們是債務投資。房地產投資基金 (REIG) 通常是具有獨特結構的私人投資，爲投資者提供股權投資或合夥服務。

投資房地產的其他方式

一種選擇是非正式的住宅房地產期權，要求您支付一定費用或溢價，才能獲得在特定期限內以約定價格購買房屋的權利。然後，您可以找到願意支付高於期權價格的投資者。在這種情況下，您獲得的溢價本質上是撮合投資人與出售人的費用——實際上與房地產經紀人的佣金並無二致。雖然這是收入，但它並非來自擁有（即持有）房產。

其他選項包括：

• 短售——指在抵押貸款人拖欠還款的情況下，從貸款機構購買房屋。短售可能耗時且複雜。
• 租賃選擇權——顧名思義。在房價上漲的牛市中，如果您選擇租賃並附帶購買選擇權，您或許可以稍後以較低的預設價格完成購買，或者通過出售購買權獲利。
• 合同炒賣——這種炒賣並非房屋炒賣，而是將購買合同的權利轉讓給另一個買家。如果您能找到陷入困境的賣家和積極的買家，並讓他們撮合，或許就能通過這種方式獲利。

結論

有幾種行之有效的房地產賺錢策略。升值、通貨膨脹和收入是其中的熱門，但也存在一些其他的房地產投資方式。瞭解你的投資、風險以及整個過程是否值得，取決於你自己。

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