房地产投资信托 (REIT)是一家拥有、经营或融资可产生收入的房地产的公司。根据法律规定，REIT 的 90% 利润必须作为股息分配给股东。在这里，我们将了解 REIT、其特点以及如何评估 REIT。
概要
- REIT 必须将至少 90% 的收入作为股东红利支付。
- 账面价值比率对于房地产投资信托基金 (REIT) 来说毫无用处，相反，诸如净资产价值之类的计算才是更好的指标。
- REIT 应采用自上而下和自下而上的分析，其中自上而下的因素包括人口和就业增长。
- 自下而上的方面包括租金收入和运营资金。
什么才有资格成为房地产投资信托基金 (REIT)？
大多数房地产投资信托基金租赁空间并收取租金，然后将该收入作为股息分配给股东。抵押房地产投资信托基金（也称为 mREIT）不拥有房地产，而是为房地产提供融资。这些房地产投资信托基金通过其投资的利息赚取收入，这些投资包括抵押贷款、抵押贷款支持证券和其他相关资产。
要成为 REIT ，公司必须遵守某些《国内税收法典》（IRC）规定。具体而言，公司必须满足以下要求才能成为 REIT：
- 将至少 75% 的总资产投资于房地产、现金或美国国债
- 至少 75% 的总收入来自租金、不动产抵押贷款利息或房地产销售
- 每年以股东红利形式支付至少90%的应税收入
- 成为应纳税的企业实体
- 由董事会或受托人管理
- 成立一年后至少拥有 100 名股东
- 不超过 50% 的股份由 5 名或更少的个人持有
通过拥有 REIT 身份，公司可以避免缴纳企业所得税。普通公司盈利后，就全部利润纳税，然后决定如何在股息和再投资之间分配税后利润。REIT 只需分配全部或几乎全部利润，就可以避免纳税。
房地产投资信托基金 (REIT) 的类型
REIT 有很多种类型。权益型 REIT 往往专注于拥有某些类型的建筑，如公寓、地区性购物中心、办公楼或住宿/度假设施。有些 REIT 的投资范围很广，有些则难以归类——例如，只投资高尔夫球场的 REIT。
另一种主要的 REIT 类型是抵押REIT。这些 REIT 提供以房地产为抵押的贷款，但通常不拥有或经营房地产。抵押 REIT 需要特殊分析。它们是使用多种对冲工具来管理利率风险的金融公司。
虽然少数混合型 REIT 既经营房地产业务，又从事抵押贷款交易，但大多数 REIT 都是股权型 REIT，即专注于房地产业务的“硬资产”业务的 REIT。当您阅读有关 REIT 的文章时，您通常会阅读股权 REIT。因此，我们将重点分析股权 REIT。
如何分析房地产投资信托基金
REIT 是专注于房地产的派息股票。如果您寻求收益，您会将它们与高收益债券基金和派息股票一起考虑。作为派息股票，REIT 的分析与其他股票非常相似。但由于对财产的会计处理，存在一些重大差异。
每股收益 (EPS) 和市盈率等传统指标并不是评估 REIT 的可靠方法。FFO 和 AFFO 是更好的指标。
让我们用一个简单的例子来说明。假设一家房地产投资信托基金以 100 万美元的价格购买了一栋建筑。会计规则要求我们的房地产投资信托基金对该资产计提折旧。我们假设我们将折旧以直线方式分摊到 20 年。每年我们扣除 50,000 美元的折旧费用（每年 50,000 美元 x 20 年 = 100 万美元）。
让我们看一下上面的简化资产负债表和损益表。在第 10 年，我们的资产负债表显示该建筑的价值为 500,000 美元（即账面价值），即 100 万美元的原始成本减去 500,000 美元的累计折旧（10 年 x 每年 50,000 美元）。我们的损益表从 200,000 美元的收入中扣除了 190,000 美元的费用，但其中 50,000 美元的费用是折旧费用。
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然而，我们的房地产投资信托基金实际上并没有在第 10 年花掉这笔钱——折旧是一项非现金费用。因此，我们将折旧费用加回到净收入中，以便产生营运资金 (FFO) 。这个想法是，折旧不公平地减少了我们的净收入，因为我们的建筑在过去 10 年中可能并没有贬值一半。FFO 通过排除折旧费用来修复这种假定的扭曲。FFO 还包括一些其他调整。
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我们应该注意到，FFO 比净收入更接近现金流，但它并不反映现金流。主要请注意，在上面的例子中，我们从未计算过购买大楼所花费的 100 万美元（资本支出）。更准确的分析将纳入资本支出。计算资本支出会得出一个称为调整后 FFO（AFFO）的数字。
资产净值
我们假设的资产负债表可以帮助我们理解另一个常见的 REIT 指标——净资产价值 (NAV) 。在第 10 年，我们大楼的账面价值仅为 50 万美元，因为原价的一半已经折旧。因此，账面价值和相关比率（如市净率）对 REIT 来说几乎毫无用处，而这些比率在一般股票分析中往往令人生疑。NAV 试图用更准确的市场价值估计来取代房产的账面价值。
计算资产净值需要对 REIT 的资产进行主观评估。在上面的例子中，我们看到该建筑产生了 100,000 美元的营业收入（200,000 美元的收入减去 100,000 美元的营业费用）。一种方法是根据市场利率利用营业收入。如果我们认为市场目前对此类建筑的资本化率为 8%，那么我们对该建筑价值的估计将为 125 万美元（100,000 美元的营业收入/8% 的资本化率 = 1,250,000 美元）。
该市场价值估计值取代了建筑物的账面价值。然后，我们将扣除抵押债务（未显示）以获得净资产价值。资产减去债务等于权益，其中 NAV 中的“净”表示扣除债务。最后一步是将 NAV 除以普通股，得到每股 NAV，这是内在价值的估计值。理论上，报价的股价不应偏离每股 NAV 太远。
自上而下与自下而上的分析
在挑选股票时，你有时会听到自上而下和自下而上的分析。自上而下从经济角度开始，押注主题或行业（例如，老龄化人口可能青睐制药公司）。自下而上则关注特定公司的基本面。房地产投资信托基金股票显然需要自上而下和自下而上的分析。
从上而下的角度来看，房地产供需的任何因素都会对房地产投资信托基金产生影响。人口和就业增长往往对所有类型的房地产投资信托基金有利。简而言之，利率好坏参半。
利率上升通常意味着经济好转，这对房地产投资信托基金有利，因为人们在消费，企业在租用更多空间。利率上升往往对公寓房地产投资信托基金有利，因为人们宁愿继续租房，也不愿购买新房。另一方面，房地产投资信托基金通常可以利用较低的利率，减少利息支出，从而提高盈利能力。
由于 REIT 购买的是房地产，因此您可能会看到其债务水平高于其他类型的公司。请务必将 REIT 的债务水平与行业平均水平或竞争对手的债务比率进行比较。
资本市场条件也很重要，即机构对 REIT 股票的需求。短期内，这种需求可能会压倒基本面。例如，尽管基本面不佳，但 REIT 股票在 2001 年和 2002 年上半年表现相当不错，因为资金流入了整个资产类别。
在单个 REIT 层面，您希望看到收入（如租金收入、相关服务收入和 FFO）的强劲增长前景。您希望了解 REIT 是否有独特的策略来提高入住率和提高租金。
规模经济
REIT 通常通过收购来寻求增长，并通过吸收经营效率低下的物业来实现规模经济。规模经济可以通过降低运营费用占收入的百分比来实现。但收购是一把双刃剑。如果 REIT 无法提高入住率和/或提高租金，它可能会被迫进行不明智的收购以促进增长。
由于抵押债务在股权价值中起着重要作用，因此值得关注资产负债表。有些人建议关注杠杆率，例如债务权益比。但在实践中，很难判断杠杆率何时过高。更重要的是衡量固定利率债务与浮动利率债务的比例。在当前低利率环境下，如果利率上升，仅使用浮动利率债务的房地产投资信托基金将受到损害。
房地产投资信托税
大多数 REIT 股息不属于美国国税局 (IRS) 认定的合格股息，因此通常要缴纳较高的税率。根据您的税级，合格股息的税率为 0%、15% 或 20%。但是，对于 REIT，大多数股息都作为普通收入征税——2021 年最高税率为 37%。
一般而言，REIT 股息作为普通收入征税。因此，建议您将 REIT 存放在 IRA 或 401(k) 等税收优惠账户中。
不过，这里可能有一些好消息。由于 REIT 是直通业务，任何不计入合格股息的股息都可能有资格获得 20% 的合格商业收入 (QBI) 扣除。例如，如果您有 1,000 美元的普通 REIT 股息，您可能只需要为其中的 800 美元缴税。
为什么在分析 REIT 时优先考虑 FFO 或 AFFO？
传统的每股股票指标，如每股收益 (EPS) 和市盈率，通常不是估算 REIT 价值的可靠方法。相反，REIT 投资者使用营运资金 (FFO) 或调整后营运资金 (AFFO)，这两者都会根据折旧和所需的股息分配进行调整。
为什么房地产投资信托基金 (REIT) 会面临贬值？
REIT 持有房地产投资，出于税收目的，这些投资会随时间折旧。折旧可以减少某一年的应税收入，但也只是一个会计数字，因为旧房产在其存在期间可以多次购买，每次都有新的折旧计划。
为什么房地产投资信托基金（REIT）的升值速度不如传统股票快？
REIT 必须持续向股东派发至少 90% 的应税收入作为股息，因此与传统公司相比，它们用于再投资新增长机会的资源较少。支付股息时，股价往往会下跌，具体数额与股息金额相当，因此，持续且相对较高的股息可能会在支付时不断蚕食市场价格。
结论
REIT 是房地产公司，必须支付高额股息才能享受 REIT 身份的税收优惠。超过国债收益率的稳定收入与价格波动相结合，可提供与小型股相媲美的总回报潜力。分析 REIT 需要投资者了解折旧造成的会计扭曲，并密切关注宏观经济影响。