什么是成本法？
成本法是一种房地产估价方法，估计买方应为某处房产支付的价格等于建造同等建筑物的成本。在成本法中，房产的价值等于土地成本加上建筑总成本，减去折旧。当房产是新的时，它比通过其他方法产生最准确的市场价值。
要点
- 房地产估价的成本法认为价值应等于建造同等结构的总成本。
- 成本法考虑了土地成本，加上建筑成本，减去折旧。
- 成本法被认为不如其他房地产估价方法可靠，但在某些情况下可能很有用，例如评估新建建筑或几乎没有可比较的独特房屋时。
了解成本法
海岸法方法不是关注该地区其他类似房屋的售价或房产创收的能力，而是通过计算建筑物被毁坏并需要更换时今天的成本来评估房地产价值。从开始到结束。它还考虑了土地的价值，并扣除任何价值损失，也称为折旧。
成本方法背后的逻辑是，对于买家来说，为房产支付比从头开始建造的成本更高的价格是没有意义的。
成本法评估主要有两种类型：
- 复制方法：该版本考虑了建造该房产的复制品的成本，并注重原始材料的使用。
- 更换方法。在这种情况下，假设新结构具有相同的功能，但采用更新的材料，利用当前的施工方法和更新的设计。
收集完所有估算后，成本法按以下方式计算：
成本 – 折旧 + 土地价值 = 财产价值。
成本法的优点和缺点
在实践中，成本法可能不如收入法和可比方法可靠。它需要一定的假设，包括理所当然地认为有足够的可用土地供买方建造相同的房产。
此外，如果没有可比较的空置土地，则必须估算其价值，这使得评估不太准确。缺乏类似的建筑材料也降低了鉴定的准确性，增加了主观性的空间。计算旧财产的折旧也不是简单且容易衡量的。
尽管存在这些限制，但在某些情况下成本方法可能有用甚至是必要的。当处理新财产或以独特方式与其他财产不同时，单独评估房地产的各个组成部分尤其有用。
何时使用成本法
特殊用途属性
成本方法是必需的，有时也是确定专用建筑（例如图书馆、学校或教堂）价值的唯一方法。这些资源产生的收入很少，而且不经常上市，这使得收入和可比方法无效。
新建筑
成本法也经常用于新建工程。建筑贷款人要求采用成本法评估，因为任何市场价值或收入价值都取决于项目标准和完工情况。项目在施工的各个阶段都会进行重新评估，以便为下一阶段的竣工释放资金。
保险
在承保房主保单或考虑索赔时，保险评估倾向于使用成本法，因为只有改良价值才可投保，并且土地价值与财产总价值分开。折旧价值与完全重置或复制价值之间的选择是评估的决定因素。
商业地产
最后，有时会依靠成本法对商业地产进行估值，例如办公楼、零售店和酒店。收入法是这里使用的主要方法，尽管当设计、施工、功能效用或材料等级需要单独调整时可以实施成本法。
特别注意事项
大多数住宅评估不使用成本法。相反，销售比较通常会推动此类房产的市场估值。
当成本法评估低于市场定价时，这可能是市场过热的迹象。相反，高于市场定价的定期评估可能预示着买入机会。
一个例外是，该房产对其邻里的改善不足或过度改善。在这种情况下，对改进价值的准确估计增加了价值确定的精度，而仅使用可比较的方法是不可能实现的。