什么是住宅租赁物业？
住宅租赁物业是指投资者购买并由租户按照租赁或其他类型的租赁协议居住的房屋。住宅物业是专门划定用于个人或家庭居住或居住的物业；它可能包括独立的单户住宅到大型多单元公寓楼。
住宅租赁物业可能与商业租赁物业形成对比，商业租赁物业是将明确划定用于盈利目的的物业出租给企业。
概要
- 住宅租赁物业是用于出租居住者的住所的物业。
- 根据法律规定，房产必须有 80% 的收入来自住宅用途，才有资格作为税收住宅房产。
- 住宅租赁物业可能是一种受欢迎的投资，因为人们非常熟悉租赁物业居住的想法。
住宅租赁物业如何运作
住宅房地产可以是单户住宅、公寓单元、公寓、联排别墅、复式公寓等。住宅租赁物业这一术语将这类租赁房地产投资与商业物业（租户通常是企业实体而不是个人或家庭）以及酒店和汽车旅馆（租户不会长期居住在该物业中）区分开来。
住宅租赁物业可能是一项有吸引力的投资。与股票、期货和其他金融投资不同，许多人既有作为租户的租赁市场第一手经验，也有作为房主的住宅房地产市场第一手经验。对流程和投资的熟悉使得住宅租赁物业比其他投资更不具威胁性。除了熟悉因素之外，住宅租赁物业还可以提供每月现金流、长期升值、利用借款的杠杆以及上述投资收入的税收优惠。
拥有住宅租赁物业可以享受税收优惠，而其他更间接的房地产投资，如房地产投资信托(REIT)，则无法为持有者带来这些优惠。当然，直接拥有住宅租赁物业也意味着要承担作为房东或聘请物业管理公司的责任，以及从空置单元到租户纠纷所涉及的风险。
住宅租赁物业的风险
当然，住宅租赁物业也有一些相应的缺点。关键的一点是住宅租赁物业不是一种流动性很强的投资。现金流和升值都很好，但如果物业由于管理不善或市场状况而停止提供其中一项或两项，那么实际上止损和退出可能会很困难。要出售陷入困境的租赁物业，您需要找到买家，以发现您不再看到或根本不存在的投资价值。
担任房东也会带来很多麻烦，尽管聘请物业管理公司会有所帮助，但这些成本会进一步侵蚀投资的利润率。最后，税法变化也会带来风险。住宅租赁物业的税收待遇可能会发生变化，从而削弱投资的一些吸引力。
住宅租赁物业的税务处理
在美国，美国国税局 (IRS) 将住宅房地产视为 80% 以上收入来自住宅单元的物业。住宅租赁物业使用 27.5 年改良加速成本回收系统 ( MACRS ) 计划进行折旧。住宅物业收入被视为被动收入，因此根据业主的积极参与，有关于如何处理损失的规则。美国国税局出版物 527 《住宅租赁物业》概述了税收规则，并在规则或条款发生变化时进行更新。