投资回报率 (ROI)衡量您从一项投资中赚取的资金或利润占总成本的百分比。本文探讨了计算房地产投资投资回报率的两种方法。
要点
- 投资回报率 (ROI) 衡量您在一项投资中获得的利润（或者如果您出售的话可能获得的利润）。
- 投资回报率的计算方法是将您在房产上的投资金额（包括初始购买价格加上任何进一步的成本）与其当前价值进行比较。
- 计算房地产投资投资回报率的两种常见方法是成本法和自付费用法。
计算投资回报率的两种方法
计算投资回报率的主要方法有两种：成本法和自付费用法。以下是每种方法的简化示例。请注意，这两个示例都没有考虑您的房产可能产生的任何租金收入或任何持续成本，例如房产税。
成本法
成本法通过将房产的投资收益除以该房产的成本来计算投资回报率。
举例来说，假设您以 100,000 美元现金购买了一处房产。经过额外花费 50,000 美元的维修和改进后，该房产的价值为 200,000 美元。这使您的财产收益为 50,000 美元（200,000 美元 – [100,000 美元 + 50,000 美元] = 50,000 美元）。
要使用成本法，请将收益除以与购买、维修和修复财产相关的所有成本。
在这种情况下，您的投资回报率为 50,000 美元 ÷ 150,000 美元 = 0.33，即 33%。
自付费用方法
自付费用方法受到许多房地产投资者的青睐，因为它可以带来更高的投资回报率。使用上面示例中的数字，假设您以相同的价格购买了相同的房产，但这一次，您通过贷款和 20,000 美元的首付为购买提供资金。
您的自付费用为 20,000 美元，加上 50,000 美元的维修和康复费用，总计 70,000 美元。房产价值为 200,000 美元，您的股权或潜在利润为 130,000 美元。
在这种情况下，您的投资回报率为 130,000 美元 ÷ 200,000 美元 = 0.65，即 65%。这几乎是第一个示例的投资回报率的两倍。当然，差异可归因于贷款：杠杆作为提高投资回报率的一种手段。
对于房地产投资者来说，什么是良好的投资回报率 (ROI)？
一位投资者认为“良好”的投资回报率可能对另一位投资者来说是无法接受的。房地产的良好投资回报率因风险承受能力而异——您愿意承担的风险越大，您期望的投资回报率就越高。相反，规避风险的投资者可能会乐意接受较低的投资回报率，以换取更多的确定性。
然而，一般来说，为了使房地产投资有价值，许多投资者的目标是达到或超过标准普尔 500等主要股票市场指数的平均回报率。从历史上看，标准普尔500指数的平均年回报率约为10%。
当然，您不必购买实物财产来投资房地产。房地产投资信托基金（REIT）像股票一样在交易所进行交易，它们可以提供多元化投资，而无需拥有和管理任何财产。一般来说，房地产投资信托基金的回报比实物财产的波动性更大（毕竟它们是在交易所交易的）。在美国，根据富时 Nareit 所有股本 REIT 指数衡量，截至 2022 年 3 月 31 日的五年期间，股本 REIT 的平均年回报率为 10.7%。您还可以通过专门从事房地产投资信托基金的共同基金投资房地产投资信托基金。
可能降低您的投资回报 (ROI) 的成本
为了实现实际现金利润的投资回报率，您必须出售该房产。通常，房产不会以其市场价值出售，如果您的计算所依据的数字是预期投资回报率，那么这会降低您的预期投资回报率。
此外，还有与出售房地产相关的成本，例如维修、油漆和景观美化。还应添加房产广告费用，以及评估费用和涉及的任何房地产经纪人或经纪人的佣金。当然，如果房产有抵押，就必须还清。
出售房产时投资性房地产如何征税？
房地产投资信托基金 (REIT) 的收入如何纳税？
租金收入如何征税？
如果您从自己拥有的房产中获得租金收入，则必须在报年度税时报告该收入，通常是在 IRS Schedule E 上。您还可以减去相关费用以获得该房产的总收入或损失今年。损失可在一定限度内扣除。
归纳总结
计算投资回报率是确定您在房地产投资中获得多少利润（如果有）的一种方法。您还可以用它来比较房地产与其他潜在投资（例如股票）的回报。上述示例出于说明目的而进行了简化，并且根据所涉及的所有成本以及您从房地产投资中获得的任何潜在现金流，获得精确的投资回报率可能会更加复杂。特别是出于税务目的，您很可能需要咨询熟悉适用于房地产的规则的会计师或其他税务专业人士。