房屋翻新是一项房地产投资，涉及购买通常需要维修的廉价房屋，进行修缮，然后以高于购买价的价格出售。房屋翻新是一项利润丰厚的生意，但也伴随着巨大的财务风险，尤其对于新手而言。

根据 2021 年 3 月的数据，2020 年房屋翻新利润率和销售额有所下降，但考虑到 COVID-19 疫情，专家表示这些数字对于行业专家来说并不意外。

如果您有意购买房产进行翻新和翻新，但又缺乏现金，您需要银行贷款来帮助您开启房地产之旅。截至2021年第二季度，抵押贷款利率处于历史低位，但您需要拥有良好的信用记录才能获得批准。

炒房成本

虽然购买、修缮并快速转售房产可以带来丰厚的利润，但翻修房屋所需的资金远比购买一套自己想住的房子要多得多。你不仅需要资金来成为房主，还需要装修资金，以及从交易完成之日起、整修工作完成之日起直至房屋售出之日支付房产税、水电费和房主保险的资金。

短期资本利得税率为 10% 至 37%，具体取决于您的联邦所得税等级，这将削减您在一年或更短时间内转售房产所赚取的任何利润。

如果您自己没有现金投资，那么开始房屋翻新并非易事。现在可不是2005年，那时任何人都可以零首付获得抵押贷款。即使您有资格获得首付贷款，用于房屋翻新的贷款金额也会比用于购买主要住宅的贷款金额更高。这是因为贷款机构认为房屋翻新风险更高。

此外，许多贷款机构不愿与缺乏经验的炒房者合作。他们希望看到你至少有成功出售一套房屋并获利的记录。其他贷款机构也愿意与缺乏经验的炒房者合作，但会收取更高的费用和利息。

硬钱贷款

专家们对“硬钱”一词的由来众说纷纭。有人认为，它指的是硬钱比传统融资成本高得多，而且条款“更严格”。另一些人则认为，它指的是传统贷款机构难以融资的房屋。此外，还有人认为，该术语描述的是贷款的抵押品，例如硬资产，在本例中指的是房地产。

无论其起源如何，硬钱贷款的期限通常少于一年，利率为12%至18%，另加2至5个点。一个点相当于贷款金额的1%，因此，如果您借款112,000美元，贷款机构收取两个点，您需要支付112,000美元的2%，即2,240美元。与传统抵押贷款不同，硬钱贷款无需在过户时支付点数，而是在房屋售出前无需支付点数——这正是硬钱贷款的一大优势。

硬钱贷款机构会根据房屋的修缮后价值 (ARV) 来确定您的贷款额度。假设一套房屋售价 8 万美元，但修缮后价值 (ARV) 为 16 万美元，而您最多可以借到 ARV 的 70%，那么您可以借到 11.2 万美元。支付 8 万美元的购房款后，您将剩余 3.2 万美元用于支付过户费（尽管您可以与卖方协商支付）、贷款费用、房屋翻修费、持有成本以及销售费用。这些费用包括房屋布置、市场营销以及房地产经纪人佣金等。如果您能控制好预算，就无需自掏腰包来翻新房屋。

不过，2,240 美元的点数将占 32,000 美元预算的很大一部分，如果你支付 15% 的六个月利息，那么 112,000 美元的总利息成本将为 8,400 美元。扣除这两项大额支出后，你剩下的钱就只有 21,360 美元了——如果还要支付过户费，那还更少。但如果房子真的以 160,000 美元的价格售出，扣除税款后，你将获得 48,000 美元的利润，这笔利润来自你六个月的工作，而且很可能你不用从银行账户开出一张支票。

硬通货与传统贷款

House Heroes 的总裁卢卡斯·马查多 (Lucas Machado) 表示，硬钱贷款的另一个优势在于：它没有繁琐的官僚程序。House Heroes 是一家房地产投资者团体，在佛罗里达州进行房屋翻新并提供硬钱贷款。与传统银行不同，贷款机构不受房地产状况准则的约束。“状况不佳的房产不符合传统抵押贷款的准则。而硬钱贷款机构则倾向于为失修的房屋提供贷款，”马查多说道。

相反，“硬钱放贷者会评估交易的实力和房屋翻新者的可靠性来决定是否发放贷款，”马查多说道。如果购买和维修成本与转售价值的对比合理，并且房屋翻新者值得信赖，硬钱放贷者就会发放贷款。

在评估炒房者时，硬钱放贷者通常不会担心借款人的资质，例如债务收入比和信用评分。在某些情况下，他们可能希望查看申请人的文件，例如纳税申报表、银行对账单和信用报告。他们也不关心是否借入了首付（这是与传统放贷者的另一个区别）。毕竟，“如果炒房者违约，硬钱放贷者可以取消抵押品赎回权，收回房屋所有权，然后自行出售获利，”马查多指出。

类似于银行的硬钱贷款机构将持有房屋的第一留置权，直至借款人偿还贷款。不过，休斯顿最大的房屋收购公司之一Senna House Buyers的收购经理 Mat Trenchard 解释说，借款人仍是房屋所有人，并持有房屋契约。

在哪里寻找贷款人

在网上可以找到硬通货贷款机构。例如，Lima One Capital 会与新的房屋翻转者合作，提供高达 90% 的贷款成本比或高达 75% 的贷款价值比。费用和利率会随着借款人房屋翻转经验的积累而降低。Lima One 在大多数州提供贷款，利率和费用因州而异。信用评分低于 680 的借款人可以借到的金额略低，但需要支付最高的成本。最低信用评分为 660。此外，Lima One Capital 要求支付 10% 的首付，并提供最长 13 个月的还款期限。

第二个例子来自 LendingHome。该公司提供房屋翻新贷款，最高可达购房款的 90% 和装修费用的 100%。借款人必须提交银行对账单，以证明他们能够支付首付款和过户费用。其他要求包括购房合同、过往房屋翻新项目清单、房产证明文件以及首付款。

根据LendingHome网站的数据，租赁项目的利率通常为3.875%，过桥贷款项目的利率为6.50%。LendingHome表示，部分贷款最快可在五天内完成，且无需申请费。根据贷款类型的不同，过桥贷款的总过桥成本可能低至1,999美元。

House Heroes 总裁 Lucus Machado 建议联系当地房地产投资协会、当地投资者和当地房地产经纪人，寻找实体硬通货贷款人。

私人贷款机构

“私人贷款机构指的是拥有雄厚资金的个人，可以借给你，”Senna House Buyers 的 Mat Trenchard 说。“你可能会惊讶地发现，有这么多人想借出自己积蓄的钱。他们的运作方式与 HML（硬通货贷款机构）非常相似，但通常可以获得更优惠的利率和条款。”

特伦查德表示，私人贷款机构可能比硬通货贷款机构更愿意协商付款条件。他们甚至可能愿意作为交易的合作伙伴，以不收取利息为条件，分享部分利润。

“对于缺乏经验的炒房者来说，关键在于谈判时要有信心，”特伦查德说。“他们需要建立人脉，与其他炒房者沟通，了解他们习惯的支付金额，并了解他们可以放弃交易。不要因为你和第一个贷款机构谈不拢，就认为你拿不到钱来做交易。”

您可以在当地的房地产社交活动中寻找私人贷款机构。Trenchard 表示，这些机构可能会收取 8% 到 12% 的利息，外加 0 到 2 个点，而硬钱贷款机构则会收取 12% 到 15% 的利息，外加 2 到 5 个点。与硬钱贷款机构或银行一样，他们会对房屋拥有优先留置权。

如何审查私人贷款机构

经验丰富的专业房产炒卖者表示，衡量你正在考虑的私人贷款机构的最佳方法是与其他房产炒卖者交流——你也可以在房地产社交活动中遇到他们——并询问他们是否有与这些贷款机构合作的经验。他们的周转速度有多快？他们收到的报价是多少？贷款机构的响应速度如何？你也可以要求他们提供推荐信并致电给他们。

最糟糕的情况通常是由于贷款方未提供承诺的资金而导致交易失败，买家损失了定金。另一种可能性是，在结算时被意外收取的贷款费用吓到。此外，还可能引发合同条款方面的法律纠纷，或者贷款方试图抓住违约的借款人，以便取消房产赎回权。这些都是在签署任何协议之前，务必先了解贷款方的资质。

“话虽如此，请记住，在这种交易中，贷款人用一大笔钱换取一些签署的纸质贷款文件。这对借款人来说并非坏事，”马查多说。

网上私人贷款机构

SparkRental 联合创始人兼房地产投资者布莱恩戴维斯 (Brian Davis) 表示，从技术上讲，私人贷款人是朋友、家人或其他不以借钱为生但同意向你提供融资的个人。

有些公司可能仅仅因为是私营企业就自称是私人贷款机构。就像硬通货贷款机构一样，你也可以在网上找到它们。

Anchor Loans 是一家总部位于加州卡拉巴萨斯的公司，可在 48 个州以极具竞争力的利率完成多种类型的房产交易。具体条款因州而异。

根据该公司网站，房屋翻新者最多可借到相当于房屋成本80%的贷款，贷款额度在5万至2000万美元之间，贷款审批周期最长可达5-10天。首付金额至少为购房成本的10%至20%。借款人必须拥有过去18个月内至少进行过五次房屋翻新的良好记录。Anchor Loans会考虑向符合条件的公司和多成员有限责任公司（LLC）提供贷款，前提是这些公司进行的房屋翻新少于五次。

众筹

众筹依靠一群不同的个人和/或机构共同提供贷款融资。每个贷款人（称为投资者）提供借款人贷款的一小部分，并从中赚取利息。

像 Prosper 这样的传统众筹网站并非面向房屋买卖和翻新。Prosper 的最高贷款额为 4 万美元，主要面向房屋翻新、债务合并和小型企业融资等项目。因此，专门针对住宅房地产翻新者的众筹网站应运而生。有些网站会预先提供贷款，这意味着公司会在等待投资者出资的同时，用自有资金迅速结清贷款；而有些网站则在投资者完全出资后才结清贷款。这可能意味着结清速度较慢，甚至无法结清。

“众筹网站与硬通货贷款机构占据着类似的市场，”戴维斯说道。“它们的费用相对较高，但无论房地产投资者有多少抵押贷款，它们都会向他们提供贷款，而且它们非常看重抵押品和交易本身的质量。”

众筹网站

Groundfloor 在美国 31 个州提供贷款，贷款额度从 7.5 万美元到 100 万美元不等，最高可达贷款成本的 100%（取决于经验），最快三周即可完成交易，贷款期间无需还款，贷款金额低于 50 万美元时无需提供纳税申报表或银行对账单。利率最低为 5.5 美元，并将点数计入交易金额。

即使借款人提前还清贷款，也必须支付至少三个月的利息。通常的过户费用为1,250美元，另加250美元的过户费，Groundfloor每笔贷款收取2至4个点。所有点数和费用均可计入贷款金额。Groundfloor通常不与缺乏经验的炒房者合作。

Patch of Land 提供房屋翻新和转售贷款，贷款额度从 15 万美元到 300 万美元不等，最高可达贷款价值比的 85%，过户时间短，利率低至 7.0%。借款人每月自动支付贷款利息（取决于贷款类型），期限为 1 至 36 个月。据 Patch of Land 网站介绍，他们既适合首次转售房屋的买家，也适合经验丰富的转售者。

Fund That Flip 为潜在投资者提供高达 10 万美元及以上的融资，涵盖 100% 的装修费用，以及最快七天即可完成的过桥贷款，贷款期限为 3 至 24 个月，利率低至 8.49%。但需要注意的是：房屋不能为自住房屋，否则不符合贷款资格。

众筹的缺点

特伦查德和马查多表示，他们没有使用任何房地产众筹网站。尽管如此，两人都怀疑，众筹评估和达成交易的流程可能比借款人与私人或硬通货贷款机构的流程要慢。一旦炒房者与贷款机构建立了稳固的关系，当出现绝佳机会且所有文件齐全时，双方或许能够在24小时内完成交易。

与私人贷款机构不同，众筹网站可能不提供谈判的机会。由于要对一大群投资者负责，他们可能为每笔交易设定了参数。

归纳总结

如果您没有足够的资金在没有财务帮助的情况下翻新房屋，或者您有现金但想限制风险，那么有几种方法可以获取资金。硬通货贷款机构、私人贷款机构或房地产众筹网站可以帮助您实现房屋翻新的梦想。

“如果你知道有哪些选择，在哪里找到它们，以及如何建立人脉，那么问题更多的在于找到交易，而不是找到资金，”特伦查德说。“为一笔好交易筹措资金很容易，但找到好交易却非常困难。”

与传统的自住房屋抵押贷款相比，所有这些选择都价格不菲。尽管如此，它们的价格也反映了贷款机构承担的高风险，以及你不太可能获得低息银行贷款来翻新房屋。但是，利用他人的资金，不仅能让你在资金匮乏或完全没有投资资金的情况下开启房屋翻新业务，还能让你有机会同时翻新更多房产，并在积累了足够的经验来处理多笔交易后，提高你的整体利润。

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