房屋翻新是一項房地產投資，涉及購買通常需要維修的廉價房屋，進行修繕，然後以高於購買價的價格出售。房屋翻新是一項利潤豐厚的生意，但也伴隨着巨大的財務風險，尤其對於新手而言。

根據 2021 年 3 月的數據，2020 年房屋翻新利潤率和銷售額有所下降，但考慮到 COVID-19 疫情，專家表示這些數字對於行業專家來說並不意外。

如果您有意購買房產進行翻新和翻新，但又缺乏現金，您需要銀行貸款來幫助您開啓房地產之旅。截至2021年第二季度，抵押貸款利率處於歷史低位，但您需要擁有良好的信用記錄才能獲得批准。

炒房成本

雖然購買、修繕並快速轉售房產可以帶來豐厚的利潤，但翻修房屋所需的資金遠比購買一套自己想住的房子要多得多。你不僅需要資金來成爲房主，還需要裝修資金，以及從交易完成之日起、整修工作完成之日起直至房屋售出之日支付房產稅、水電費和房主保險的資金。

短期資本利得稅率爲 10% 至 37%，具體取決於您的聯邦所得稅等級，這將削減您在一年或更短時間內轉售房產所賺取的任何利潤。

如果您自己沒有現金投資，那麼開始房屋翻新並非易事。現在可不是2005年，那時任何人都可以零首付獲得抵押貸款。即使您有資格獲得首付貸款，用於房屋翻新的貸款金額也會比用於購買主要住宅的貸款金額更高。這是因爲貸款機構認爲房屋翻新風險更高。

此外，許多貸款機構不願與缺乏經驗的炒房者合作。他們希望看到你至少有成功出售一套房屋並獲利的記錄。其他貸款機構也願意與缺乏經驗的炒房者合作，但會收取更高的費用和利息。

硬錢貸款

專家們對“硬錢”一詞的由來衆說紛紜。有人認爲，它指的是硬錢比傳統融資成本高得多，而且條款“更嚴格”。另一些人則認爲，它指的是傳統貸款機構難以融資的房屋。此外，還有人認爲，該術語描述的是貸款的抵押品，例如硬資產，在本例中指的是房地產。

無論其起源如何，硬錢貸款的期限通常少於一年，利率爲12%至18%，另加2至5個點。一個點相當於貸款金額的1%，因此，如果您借款112,000美元，貸款機構收取兩個點，您需要支付112,000美元的2%，即2,240美元。與傳統抵押貸款不同，硬錢貸款無需在過戶時支付點數，而是在房屋售出前無需支付點數——這正是硬錢貸款的一大優勢。

硬錢貸款機構會根據房屋的修繕後價值 (ARV) 來確定您的貸款額度。假設一套房屋售價 8 萬美元，但修繕後價值 (ARV) 爲 16 萬美元，而您最多可以借到 ARV 的 70%，那麼您可以借到 11.2 萬美元。支付 8 萬美元的購房款後，您將剩餘 3.2 萬美元用於支付過戶費（儘管您可以與賣方協商支付）、貸款費用、房屋翻修費、持有成本以及銷售費用。這些費用包括房屋佈置、市場營銷以及房地產經紀人佣金等。如果您能控制好預算，就無需自掏腰包來翻新房屋。

不過，2,240 美元的點數將佔 32,000 美元預算的很大一部分，如果你支付 15% 的六個月利息，那麼 112,000 美元的總利息成本將爲 8,400 美元。扣除這兩項大額支出後，你剩下的錢就只有 21,360 美元了——如果還要支付過戶費，那還更少。但如果房子真的以 160,000 美元的價格售出，扣除稅款後，你將獲得 48,000 美元的利潤，這筆利潤來自你六個月的工作，而且很可能你不用從銀行賬戶開出一張支票。

硬通貨與傳統貸款

House Heroes 的總裁盧卡斯·馬查多 (Lucas Machado) 表示，硬錢貸款的另一個優勢在於：它沒有繁瑣的官僚程序。House Heroes 是一家房地產投資者團體，在佛羅里達州進行房屋翻新並提供硬錢貸款。與傳統銀行不同，貸款機構不受房地產狀況準則的約束。“狀況不佳的房產不符合傳統抵押貸款的準則。而硬錢貸款機構則傾向於爲失修的房屋提供貸款，”馬查多說道。

相反，“硬錢放貸者會評估交易的實力和房屋翻新者的可靠性來決定是否發放貸款，”馬查多說道。如果購買和維修成本與轉售價值的對比合理，並且房屋翻新者值得信賴，硬錢放貸者就會發放貸款。

在評估炒房者時，硬錢放貸者通常不會擔心借款人的資質，例如債務收入比和信用評分。在某些情況下，他們可能希望查看申請人的文件，例如納稅申報表、銀行對賬單和信用報告。他們也不關心是否借入了首付（這是與傳統放貸者的另一個區別）。畢竟，“如果炒房者違約，硬錢放貸者可以取消抵押品贖回權，收回房屋所有權，然後自行出售獲利，”馬查多指出。

類似於銀行的硬錢貸款機構將持有房屋的第一留置權，直至借款人償還貸款。不過，休斯頓最大的房屋收購公司之一Senna House Buyers的收購經理 Mat Trenchard 解釋說，借款人仍是房屋所有人，並持有房屋契約。

在哪裏尋找貸款人

在網上可以找到硬通貨貸款機構。例如，Lima One Capital 會與新的房屋翻轉者合作，提供高達 90% 的貸款成本比或高達 75% 的貸款價值比。費用和利率會隨着借款人房屋翻轉經驗的積累而降低。Lima One 在大多數州提供貸款，利率和費用因州而異。信用評分低於 680 的借款人可以借到的金額略低，但需要支付最高的成本。最低信用評分爲 660。此外，Lima One Capital 要求支付 10% 的首付，並提供最長 13 個月的還款期限。

第二個例子來自 LendingHome。該公司提供房屋翻新貸款，最高可達購房款的 90% 和裝修費用的 100%。借款人必須提交銀行對賬單，以證明他們能夠支付首付款和過戶費用。其他要求包括購房合同、過往房屋翻新項目清單、房產證明文件以及首付款。

根據LendingHome網站的數據，租賃項目的利率通常爲3.875%，過橋貸款項目的利率爲6.50%。LendingHome表示，部分貸款最快可在五天內完成，且無需申請費。根據貸款類型的不同，過橋貸款的總過橋成本可能低至1,999美元。

House Heroes 總裁 Lucus Machado 建議聯繫當地房地產投資協會、當地投資者和當地房地產經紀人，尋找實體硬通貨貸款人。

私人貸款機構

“私人貸款機構指的是擁有雄厚資金的個人，可以借給你，”Senna House Buyers 的 Mat Trenchard 說。“你可能會驚訝地發現，有這麼多人想借出自己積蓄的錢。他們的運作方式與 HML（硬通貨貸款機構）非常相似，但通常可以獲得更優惠的利率和條款。”

特倫查德表示，私人貸款機構可能比硬通貨貸款機構更願意協商付款條件。他們甚至可能願意作爲交易的合作伙伴，以不收取利息爲條件，分享部分利潤。

“對於缺乏經驗的炒房者來說，關鍵在於談判時要有信心，”特倫查德說。“他們需要建立人脈，與其他炒房者溝通，瞭解他們習慣的支付金額，並瞭解他們可以放棄交易。不要因爲你和第一個貸款機構談不攏，就認爲你拿不到錢來做交易。”

您可以在當地的房地產社交活動中尋找私人貸款機構。Trenchard 表示，這些機構可能會收取 8% 到 12% 的利息，外加 0 到 2 個點，而硬錢貸款機構則會收取 12% 到 15% 的利息，外加 2 到 5 個點。與硬錢貸款機構或銀行一樣，他們會對房屋擁有優先留置權。

如何審查私人貸款機構

經驗豐富的專業房產炒賣者表示，衡量你正在考慮的私人貸款機構的最佳方法是與其他房產炒賣者交流——你也可以在房地產社交活動中遇到他們——並詢問他們是否有與這些貸款機構合作的經驗。他們的週轉速度有多快？他們收到的報價是多少？貸款機構的響應速度如何？你也可以要求他們提供推薦信並致電給他們。

最糟糕的情況通常是由於貸款方未提供承諾的資金而導致交易失敗，買家損失了定金。另一種可能性是，在結算時被意外收取的貸款費用嚇到。此外，還可能引發合同條款方面的法律糾紛，或者貸款方試圖抓住違約的借款人，以便取消房產贖回權。這些都是在簽署任何協議之前，務必先了解貸款方的資質。

“話雖如此，請記住，在這種交易中，貸款人用一大筆錢換取一些簽署的紙質貸款文件。這對借款人來說並非壞事，”馬查多說。

網上私人貸款機構

SparkRental 聯合創始人兼房地產投資者布萊恩戴維斯 (Brian Davis) 表示，從技術上講，私人貸款人是朋友、家人或其他不以借錢爲生但同意向你提供融資的個人。

有些公司可能僅僅因爲是私營企業就自稱是私人貸款機構。就像硬通貨貸款機構一樣，你也可以在網上找到它們。

Anchor Loans 是一家總部位於加州卡拉巴薩斯的公司，可在 48 個州以極具競爭力的利率完成多種類型的房產交易。具體條款因州而異。

根據該公司網站，房屋翻新者最多可借到相當於房屋成本80%的貸款，貸款額度在5萬至2000萬美元之間，貸款審批週期最長可達5-10天。首付金額至少爲購房成本的10%至20%。借款人必須擁有過去18個月內至少進行過五次房屋翻新的良好記錄。Anchor Loans會考慮向符合條件的公司和多成員有限責任公司（LLC）提供貸款，前提是這些公司進行的房屋翻新少於五次。

衆籌

衆籌依靠一羣不同的個人和/或機構共同提供貸款融資。每個貸款人（稱爲投資者）提供借款人貸款的一小部分，並從中賺取利息。

像 Prosper 這樣的傳統衆籌網站並非面向房屋買賣和翻新。Prosper 的最高貸款額爲 4 萬美元，主要面向房屋翻新、債務合併和小型企業融資等項目。因此，專門針對住宅房地產翻新者的衆籌網站應運而生。有些網站會預先提供貸款，這意味着公司會在等待投資者出資的同時，用自有資金迅速結清貸款；而有些網站則在投資者完全出資後才結清貸款。這可能意味着結清速度較慢，甚至無法結清。

“衆籌網站與硬通貨貸款機構佔據着類似的市場，”戴維斯說道。“它們的費用相對較高，但無論房地產投資者有多少抵押貸款，它們都會向他們提供貸款，而且它們非常看重抵押品和交易本身的質量。”

衆籌網站

Groundfloor 在美國 31 個州提供貸款，貸款額度從 7.5 萬美元到 100 萬美元不等，最高可達貸款成本的 100%（取決於經驗），最快三週即可完成交易，貸款期間無需還款，貸款金額低於 50 萬美元時無需提供納稅申報表或銀行對賬單。利率最低爲 5.5 美元，並將點數計入交易金額。

即使借款人提前還清貸款，也必須支付至少三個月的利息。通常的過戶費用爲1,250美元，另加250美元的過戶費，Groundfloor每筆貸款收取2至4個點。所有點數和費用均可計入貸款金額。Groundfloor通常不與缺乏經驗的炒房者合作。

Patch of Land 提供房屋翻新和轉售貸款，貸款額度從 15 萬美元到 300 萬美元不等，最高可達貸款價值比的 85%，過戶時間短，利率低至 7.0%。借款人每月自動支付貸款利息（取決於貸款類型），期限爲 1 至 36 個月。據 Patch of Land 網站介紹，他們既適合首次轉售房屋的買家，也適合經驗豐富的轉售者。

Fund That Flip 爲潛在投資者提供高達 10 萬美元及以上的融資，涵蓋 100% 的裝修費用，以及最快七天即可完成的過橋貸款，貸款期限爲 3 至 24 個月，利率低至 8.49%。但需要注意的是：房屋不能爲自住房屋，否則不符合貸款資格。

衆籌的缺點

特倫查德和馬查多表示，他們沒有使用任何房地產衆籌網站。儘管如此，兩人都懷疑，衆籌評估和達成交易的流程可能比借款人與私人或硬通貨貸款機構的流程要慢。一旦炒房者與貸款機構建立了穩固的關係，當出現絕佳機會且所有文件齊全時，雙方或許能夠在24小時內完成交易。

與私人貸款機構不同，衆籌網站可能不提供談判的機會。由於要對一大羣投資者負責，他們可能爲每筆交易設定了參數。

綜述

如果您沒有足夠的資金在沒有財務幫助的情況下翻新房屋，或者您有現金但想限制風險，那麼有幾種方法可以獲取資金。硬通貨貸款機構、私人貸款機構或房地產衆籌網站可以幫助您實現房屋翻新的夢想。

“如果你知道有哪些選擇，在哪裏找到它們，以及如何建立人脈，那麼問題更多的在於找到交易，而不是找到資金，”特倫查德說。“爲一筆好交易籌措資金很容易，但找到好交易卻非常困難。”

與傳統的自住房屋抵押貸款相比，所有這些選擇都價格不菲。儘管如此，它們的價格也反映了貸款機構承擔的高風險，以及你不太可能獲得低息銀行貸款來翻新房屋。但是，利用他人的資金，不僅能讓你在資金匱乏或完全沒有投資資金的情況下開啓房屋翻新業務，還能讓你有機會同時翻新更多房產，並在積累了足夠的經驗來處理多筆交易後，提高你的整體利潤。

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