看起來太簡單了！買一棟房子，做一些外觀上的修繕，重新掛牌出售，然後賺大錢。在任何時候，電視上都會有六檔節目介紹長相帥氣、衣着考究的投資者，他們讓這個過程看起來既快速又有趣，而且利潤豐厚。
而且很多房屋都在被翻新。根據 ATTOM Data Solutions 在其 2019 年美國房屋翻新報告中發佈的數據，翻新房屋佔 2019 年美國所有房屋銷售的 6.2%，創八年來新高。儘管 2020 年略有下降，但到 2021 年第二季度，這一數字已經回升。
然而，房地產致富之路並不全靠外表吸引力和“售出”標誌。太多想成爲房地產大亨的人忽視了基本原則，最終失敗。那麼，想炒房的人會犯的五個最大錯誤是什麼？你如何避免這些錯誤？
重點
- 房屋翻新和其他生意一樣：需要知識、規劃和智慧才能成功。
- 房地產投資者新手常犯的錯誤是低估項目所需的時間或金錢。
- 房屋翻新者犯的另一個錯誤是高估自己的技能和知識。
- 對於房地產投資這種基於時間的業務來說，耐心和良好的判斷力尤其重要。
房屋翻新的工作原理
炒賣（也稱爲批發房地產投資）是一種房地產投資策略，投資者購買房產不是爲了使用，而是打算出售以獲取利潤。
轉手房產的投資者專注於購買並隨後轉售一處或一組房產。許多投資者試圖通過頻繁轉手房產來獲得穩定的收入流。
那麼，如何炒賣一棟建築或房屋呢？簡單來說，你想低買高賣（就像大多數其他投資一樣）。但你不會採用買入並持有的策略，而是會盡快完成交易，以限制你的資本面臨風險的時間。一般來說，重點應該放在速度上，而不是最大利潤上。這是因爲每過一天，你就會花費更多錢（抵押貸款、水電費、房產稅、保險和與房屋所有權相關的其他費用）。這是一般的計劃，但它也有幾個陷阱。
這種利潤通常來自房地產市場火爆導致的價格上漲，或來自對房產的資本改善，或兩者兼而有之。例如，投資者可能會在“熱門”社區購買一套需要修繕的房屋，進行大規模翻修，然後以反映其新外觀和新設施的價格出售。
從哪兒開始
第一個也是最好的建議是限制您的財務風險並最大化您的回報潛力。簡而言之，不要爲房屋支付過多的費用（瞭解房屋的價值），並確保在購買之前瞭解必要的維修或升級將花費多少錢。有了這些信息，您就可以確定理想的購買價格。
70% 規則規定，投資者支付的金額不得超過房產修繕後價值 (ARV) 減去所需修繕費用後的 70%。ARV 是指房屋完全修繕後的價值。
舉個例子：如果一套房子的平均價值爲 150,000 美元，需要 25,000 美元的維修費用，那麼 70% 規則意味着投資者爲這套房子支付的費用不應超過 80,000 美元：150,000 美元 x 0.70 = 105,000 美元 - 25,000 美元 = 80,000 美元。
像任何其他小企業一樣，這項事業需要時間和金錢、規劃和耐心、技能和努力。它最終可能會比你想象的更難、更昂貴。掉以輕心會讓自己陷入危險：如果你只是想通過翻新房屋快速致富，那麼你最終可能會陷入貧困。如果你正在考慮翻新房屋，以下是五個需要避免的錯誤。
即使你把每個細節都考慮得正確，但不斷變化的市場條件也可能意味着你一開始做出的每個假設到最後都會變得無效。
1. 錢不夠
涉足房地產是昂貴的。第一項費用是房產收購成本。雖然低首付/零首付融資的說法比比皆是，但從合法的賣家那裏找到這些交易說起來容易做起來難。此外，如果您爲收購融資，您就需要支付利息。
儘管《減稅與就業法案》通過後，借款利息仍可免稅，但並非 100%免稅。每花一美元利息，就需要增加銷售收入才能實現收支平衡。
如果你使用抵押貸款或房屋淨值信貸額度(HELOC) 來爲購買二手房提供資金，那麼只有利息可以扣除。本金、稅金和保險部分則不能扣除。
廣泛研究您的融資選擇，以確定哪種抵押貸款類型最適合您的需求，並找到提供低利率的貸方。研究融資成本的一個簡單方法是使用抵押貸款計算器，它可以讓您比較不同貸方提供的利率。當然，用現金支付房產可以消除利息成本，但即便如此，也存在房產持有成本和現金佔用的機會成本。
盈利比以前更難了。事實上，根據 ATTOM Data 的數據，2019 年的利潤率縮減至 2011 年以來的最低平均投資回報率(ROI)。這並不意味着沒有錢可賺（投資回報率爲 40.6%），但確實意味着需要小心謹慎。2019 年翻修的平均毛利潤爲 62,900 美元，但請記住這是毛利潤。
還必須考慮裝修成本。如果您計劃修繕房屋並出售以獲取利潤，則售價必須超過購置成本、持有房產的成本和裝修成本的總和。
25,000 美元的廚房、10,000 美元的浴室、5,000 美元的房地產稅、水電費和其他持有成本使這一數字減少了約三分之二。再加上房產的意外結構問題，毛利潤可能會變成淨虧損。
即使您設法克服了翻新房屋的財務障礙，也不要忘記資本利得稅，它會逐漸削減您的利潤。
2. 時間不夠
翻新和翻新房屋是一項耗時的工作。找到併購買合適的房產可能需要幾個月的時間。擁有房子後，您需要花時間修繕它。如果您有一份日常工作，那麼花在拆除和施工上的時間就意味着浪費了晚上和週末的時間。如果您付錢讓別人做這項工作，您仍然會花費比預期更多的時間來監督這項工作，而付錢給別人的成本會降低您的利潤。
工作完成後，您需要安排檢查，以確保房產符合適用的建築規範，然後才能出售。如果不符合，您將需要花費更多時間和金錢來使其達到標準。
其次，出售房產可能需要投入大量時間。如果您親自向潛在買家展示房產，您可能會花費大量時間往返於房產和參加會議。如果您使用房地產經紀人，您將需要支付佣金。
這值得嗎？對於許多人來說，堅持做一份日常工作可能更有意義，他們可以在幾周或幾個月內通過穩定的薪水賺取同樣的錢，而且沒有風險，而且需要持續的時間投入。
3. 技能不足
專業建築商和熟練的專業人士，如木匠和水管工，經常將房屋翻新作爲他們正常工作之外的副業收入。他們擁有尋找和修繕房屋的知識、技能和經驗。其中一些人還從事工會工作，在他們從事副業期間，工會會在整個冬季爲他們提供失業救濟金。
房屋翻新的真正收入來自辛勤勞動。如果您擅長使用錘子、喜歡鋪地毯，並且會安裝石膏板、屋頂和廚房水槽，那麼您就具備翻新房屋的技能。
另一方面，如果你不知道十字螺絲刀和一字螺絲刀的區別，你就需要花錢請專業人士來翻新和維修。這會降低你的投資獲得可觀利潤的可能性。
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根據 ATTOM Data Solutions 的數據，2019 年成交的獨棟住宅和公寓數量。
4. 知識不夠
要想成功，你必須知道如何在合適的地點以合適的價格挑選合適的房產。在一個房價爲 10 萬美元的社區裏，你真的指望以 6 萬美元的價格買入，然後以 20 萬美元的價格賣出嗎？市場效率極高，這種情況不會經常發生。
即使您獲得了一生中最好的交易——比如說以低價搶購一棟止贖房屋——知道哪些裝修可以做、哪些可以跳過也是關鍵。您還需要了解適用的稅法和分區法，並知道何時止損並退出，以免您的項目變成無底洞。
大型貸款機構也開始在翻轉貸款市場尋求利潤，全球投資公司 KKR 也與其他私人投資公司一起尋求從中分一杯羹。
5. 缺乏耐心
專業人士會花時間等待合適的房產。新手會急於購買他們看到的第一套房子。然後他們會僱傭第一個出價的承包商來解決他們自己無法完成的工作。專業人士要麼自己做這項工作，要麼依靠預先安排的可靠承包商網絡。
新手會聘請房地產經紀人幫忙賣房。專業人士則依靠“業主自售”來降低成本、實現利潤最大化。新手希望快速完成整個過程，刷上一層油漆，然後賺一大筆錢。專業人士明白買賣房屋需要時間，而且利潤有時很微薄。
結論
如果您正在考慮翻新房屋，請務必瞭解翻新房屋需要做什麼以及所涉及的風險。翻新新手可能會低估所需的時間或金錢，並高估自己的技能和知識。通過翻新房屋快速賺取可觀利潤並不像電視上看起來那麼容易。