看起来太简单了！买一栋房子，做一些外观上的修缮，重新挂牌出售，然后赚大钱。在任何时候，电视上都会有六档节目介绍长相帅气、衣着考究的投资者，他们让这个过程看起来既快速又有趣，而且利润丰厚。
而且很多房屋都在被翻新。根据 ATTOM Data Solutions 在其 2019 年美国房屋翻新报告中发布的数据，翻新房屋占 2019 年美国所有房屋销售的 6.2%，创八年来新高。尽管 2020 年略有下降，但到 2021 年第二季度，这一数字已经回升。
然而，房地产致富之路并不全靠外表吸引力和“售出”标志。太多想成为房地产大亨的人忽视了基本原则，最终失败。那么，想炒房的人会犯的五个最大错误是什么？你如何避免这些错误？
要点
- 房屋翻新和其他生意一样：需要知识、规划和智慧才能成功。
- 房地产投资者新手常犯的错误是低估项目所需的时间或金钱。
- 房屋翻新者犯的另一个错误是高估自己的技能和知识。
- 对于房地产投资这种基于时间的业务来说，耐心和良好的判断力尤其重要。
房屋翻新的工作原理
炒卖（也称为批发房地产投资）是一种房地产投资策略，投资者购买房产不是为了使用，而是打算出售以获取利润。
转手房产的投资者专注于购买并随后转售一处或一组房产。许多投资者试图通过频繁转手房产来获得稳定的收入流。
那么，如何炒卖一栋建筑或房屋呢？简单来说，你想低买高卖（就像大多数其他投资一样）。但你不会采用买入并持有的策略，而是会尽快完成交易，以限制你的资本面临风险的时间。一般来说，重点应该放在速度上，而不是最大利润上。这是因为每过一天，你就会花费更多钱（抵押贷款、水电费、房产税、保险和与房屋所有权相关的其他费用）。这是一般的计划，但它也有几个陷阱。
这种利润通常来自房地产市场火爆导致的价格上涨，或来自对房产的资本改善，或两者兼而有之。例如，投资者可能会在“热门”社区购买一套需要修缮的房屋，进行大规模翻修，然后以反映其新外观和新设施的价格出售。
从哪儿开始
第一个也是最好的建议是限制您的财务风险并最大化您的回报潜力。简而言之，不要为房屋支付过多的费用（了解房屋的价值），并确保在购买之前了解必要的维修或升级将花费多少钱。有了这些信息，您就可以确定理想的购买价格。
70% 规则规定，投资者支付的金额不得超过房产修缮后价值 (ARV) 减去所需修缮费用后的 70%。ARV 是指房屋完全修缮后的价值。
举个例子：如果一套房子的平均价值为 150,000 美元，需要 25,000 美元的维修费用，那么 70% 规则意味着投资者为这套房子支付的费用不应超过 80,000 美元：150,000 美元 x 0.70 = 105,000 美元 - 25,000 美元 = 80,000 美元。
像任何其他小企业一样，这项事业需要时间和金钱、规划和耐心、技能和努力。它最终可能会比你想象的更难、更昂贵。掉以轻心会让自己陷入危险：如果你只是想通过翻新房屋快速致富，那么你最终可能会陷入贫困。如果你正在考虑翻新房屋，以下是五个需要避免的错误。
即使你把每个细节都考虑得正确，但不断变化的市场条件也可能意味着你一开始做出的每个假设到最后都会变得无效。
1. 钱不够
涉足房地产是昂贵的。第一项费用是房产收购成本。虽然低首付/零首付融资的说法比比皆是，但从合法的卖家那里找到这些交易说起来容易做起来难。此外，如果您为收购融资，您就需要支付利息。
尽管《减税与就业法案》通过后，借款利息仍可免税，但并非 100%免税。每花一美元利息，就需要增加销售收入才能实现收支平衡。
如果你使用抵押贷款或房屋净值信贷额度(HELOC) 来为购买二手房提供资金，那么只有利息可以扣除。本金、税金和保险部分则不能扣除。
广泛研究您的融资选择，以确定哪种抵押贷款类型最适合您的需求，并找到提供低利率的贷方。研究融资成本的一个简单方法是使用抵押贷款计算器，它可以让您比较不同贷方提供的利率。当然，用现金支付房产可以消除利息成本，但即便如此，也存在房产持有成本和现金占用的机会成本。
盈利比以前更难了。事实上，根据 ATTOM Data 的数据，2019 年的利润率缩减至 2011 年以来的最低平均投资回报率(ROI)。这并不意味着没有钱可赚（投资回报率为 40.6%），但确实意味着需要小心谨慎。2019 年翻修的平均毛利润为 62,900 美元，但请记住这是毛利润。
还必须考虑装修成本。如果您计划修缮房屋并出售以获取利润，则售价必须超过购置成本、持有房产的成本和装修成本的总和。
25,000 美元的厨房、10,000 美元的浴室、5,000 美元的房地产税、水电费和其他持有成本使这一数字减少了约三分之二。再加上房产的意外结构问题，毛利润可能会变成净亏损。
即使您设法克服了翻新房屋的财务障碍，也不要忘记资本利得税，它会逐渐削减您的利润。
2. 时间不够
翻新和翻新房屋是一项耗时的工作。找到并购买合适的房产可能需要几个月的时间。拥有房子后，您需要花时间修缮它。如果您有一份日常工作，那么花在拆除和施工上的时间就意味着浪费了晚上和周末的时间。如果您付钱让别人做这项工作，您仍然会花费比预期更多的时间来监督这项工作，而付钱给别人的成本会降低您的利润。
工作完成后，您需要安排检查，以确保房产符合适用的建筑规范，然后才能出售。如果不符合，您将需要花费更多时间和金钱来使其达到标准。
其次，出售房产可能需要投入大量时间。如果您亲自向潜在买家展示房产，您可能会花费大量时间往返于房产和参加会议。如果您使用房地产经纪人，您将需要支付佣金。
这值得吗？对于许多人来说，坚持做一份日常工作可能更有意义，他们可以在几周或几个月内通过稳定的薪水赚取同样的钱，而且没有风险，而且需要持续的时间投入。
3. 技能不足
专业建筑商和熟练的专业人士，如木匠和水管工，经常将房屋翻新作为他们正常工作之外的副业收入。他们拥有寻找和修缮房屋的知识、技能和经验。其中一些人还从事工会工作，在他们从事副业期间，工会会在整个冬季为他们提供失业救济金。
房屋翻新的真正收入来自辛勤劳动。如果您擅长使用锤子、喜欢铺地毯，并且会安装石膏板、屋顶和厨房水槽，那么您就具备翻新房屋的技能。
另一方面，如果你不知道十字螺丝刀和一字螺丝刀的区别，你就需要花钱请专业人士来翻新和维修。这会降低你的投资获得可观利润的可能性。
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根据 ATTOM Data Solutions 的数据，2019 年成交的独栋住宅和公寓数量。
4. 知识不够
要想成功，你必须知道如何在合适的地点以合适的价格挑选合适的房产。在一个房价为 10 万美元的社区里，你真的指望以 6 万美元的价格买入，然后以 20 万美元的价格卖出吗？市场效率极高，这种情况不会经常发生。
即使您获得了一生中最好的交易——比如说以低价抢购一栋止赎房屋——知道哪些装修可以做、哪些可以跳过也是关键。您还需要了解适用的税法和分区法，并知道何时止损并退出，以免您的项目变成无底洞。
大型贷款机构也开始在翻转贷款市场寻求利润，全球投资公司 KKR 也与其他私人投资公司一起寻求从中分一杯羹。
5. 缺乏耐心
专业人士会花时间等待合适的房产。新手会急于购买他们看到的第一套房子。然后他们会雇佣第一个出价的承包商来解决他们自己无法完成的工作。专业人士要么自己做这项工作，要么依靠预先安排的可靠承包商网络。
新手会聘请房地产经纪人帮忙卖房。专业人士则依靠“业主自售”来降低成本、实现利润最大化。新手希望快速完成整个过程，刷上一层油漆，然后赚一大笔钱。专业人士明白买卖房屋需要时间，而且利润有时很微薄。
归纳总结
如果您正在考虑翻新房屋，请务必了解翻新房屋需要做什么以及所涉及的风险。翻新新手可能会低估所需的时间或金钱，并高估自己的技能和知识。通过翻新房屋快速赚取可观利润并不像电视上看起来那么容易。