评估方法定义

评估方法是什么？

评估方法描述了根据资产成本、产生的收入以及与类似资产相比的公平市场价值（FMW）等因素来估计资产价值的过程。由此产生的评估数字本质上是一种有根据的猜测，试图预测资产在自由市场上可能获得的价格。虽然评估通常与物品销售一起进行，但也可能出于保险或税收目的而进行。

评估方法用于确定高价值资产的价值，例如房地产、艺术品、珠宝、车辆、油田的经济利益和其他另类资产。这些物品的价值很难量化，因为它们的转手频率不够高，无法像公开交易的股票和其他证券那样可靠地产生当前的市场价格。因此，此类物品的价值必须由称为评估师的合格人员进行评估。

只有由经过州监管委员会认证和许可的无利害关系方进行的评估才被视为合法。评估师必须符合专业评估实践通用标准 (USPAP) 指南并通过相关学术课程。评估师必须具备特定专业领域的专业知识。举个例子：钻戒只能由经验丰富的珠宝商评估，而不是由房地产分析师评估。

如果房地产正在出售或业主寻求为其财产的现有抵押贷款再融资，则通常会对房地产进行评估。评估旨在确定反映其状况、年龄、位置和其他相关特征的财产的价值。此举有助于阻止银行向借款人发放超过房产价值的贷款。

评估房地产的价值对于融资、投资分析、财产保险、销售清单和税收等多项工作都是必要的。

评估师依靠以下三种方法来确定房地产价值：

销量对比。这是最常见的方法，评估师根据同一社区类似房产的近期售价对房产进行估值。为了实现这一目标，去年必须在开放和竞争的市场上报告至少三个可比较的房产。
成本法。这种做法的前提是，房产的价值应等于建造同等建筑物的成本，并考虑到土地成本和建筑费用，减去折旧。毕竟，对于购房者来说，购买房产的费用高于从头开始建造类似结构的费用，这在经济上是不合逻辑的。
收入办法。有时称为“收入资本化方法”，它根据财产产生的收入来估计财产的价值。它的计算方法是将净营业收入（财产产生的收入减去营业费用）除以资本化率（预期回报率）。