购买有租户的房子:快速指南

  |   2023年12月7日

无论您有兴趣购买房屋作为主要住宅还是投资房产,该房产目前可能已被租户占用。如果是这种情况,在决定购买之前您应该考虑一些事项。请继续阅读,了解有关租户权利、房东义务以及在购买有租户的房屋时如何限制风险的快速介绍。

租户权利

首先,重要的是要了解房产出售不会改变租户的租赁条款。就像“与土地一起运行”的地役权(和其他契约)一样,即它们与土地而不是所有者联系在一起,租约仍然“依附”在房屋上,即使所有权易手。结论:即使在您关闭房产之后,您购买房产之前签订的租约仍然有效,因此您不能仅仅因为合法地提高租金、修改条款或协议或在租赁期限结束前将租户踢出你是新主人。

如果您确实希望租户搬出,您有几种选择。一种是在您关闭时房屋空置(即没有租户)的情况下提交房屋报价。这给卖方带来了负担,要么终止租约,要么激励租户提前离开。如果卖家无法(或不愿意)这样做,您可以走开并开始寻找另一所房子。另一种选择是购买房产,然后终止租约、重新协商条款或自行“买断”租户。但在这种情况下,请记住,如果租户拥有有效的租约,则他们没有义务接受任何新条款,如果您违反租约或试图强制驱逐,您可能会面临诉讼。

房东的义务

作为新业主,您继承了房东的义务。作为房东的一个重要部分是为您的租户维护安全且适宜居住的房产。一般来说,您必须(至少):

  • 保持所有公共区域(例如走廊和楼梯)安全且清洁。
  • 确保结构元素安全且完好无损(地板、墙壁、楼梯、电梯和屋顶)。
  • 确保电气、管道、供暖/空调 (HVAC)、通风和卫生系统得到正确维护。
  • 确保租户能够在合理的时间获得合理数量的自来水、热水和暖气。
  • 提供垃圾容器并安排垃圾清除。
  • 管理已知的环境毒素,包括含铅油漆粉尘和石棉。
  • 消灭啮齿动物和其他害虫。

您当地的法律可能会要求有关宜居性的额外要求 - 请查看这些要求以确保您遵守这些要求。此外,阅读租约以了解您可能承担的任何其他具体义务(例如修剪草坪或支付水电费)也很重要。

变更或终止租约

一般来说,如果租户有按月租约,您(作为新房东)可以在新月份开始之前终止租约或增加租金,前提是您发出适当的通知(通常为 30 天,但这因州和租户占用房产的月数而异)。但是,如果签订了定期租约(例如六个月或 12 个月),则只要租约有效,租户就(在大多数情况下)拥有占用房屋的合法权利,无论房屋的所有者是谁。

在某些情况下,租约可以提前终止。一是租约中是否有明确规定业主(卖方)出售或转让财产时有权终止租约;在这种情况下,当您购买房屋时,租赁可以合法终止。另一个例外是,如果您因丧失抵押品赎回权而购买房产,在这种情况下,您可以遵循您所在州有关搬出通知的规定。例如,在华盛顿州,您必须提前 60 天通知租户腾出止赎房产,然后才能开始驱逐行动。在某些情况下,租户会同意提前搬出,并接受新业主、受托人或银行的“现金换钥匙”优惠。

最后,如果您计划将该房屋用作主要住所(而不是出租房产),您可以使用业主搬入驱逐 (OMI) 来让租户搬出。各州对此的规定有所不同,但一般来说,您必须在被驱逐后规定的天数(通常为 60 至 90 天)内搬入该房屋,并作为您的主要住所居住至少年数(通常为一年)。至五)。

综述

重要的第一步是在成交前审查租赁文件,这样您就知道自己要做什么,并确保租约写得很好,结构符合当地租赁法。如果出现任何问题,请要求卖家修改语言,作为成交的条件。同样重要的是,不仅要获取任何预付租金和保证金的记录,还要获取这笔钱(应在结案声明中转给您)。您可能必须将保证金存入信托账户(取决于您所在的州),并且成交代理人应按比例在您和卖方之间支付当前的租金。

另外,请确保卖方在租户搬入之前提供有关房产状况的文件——如果有损坏,如果没有入住报告,您将很难证明租户对此负责。如果可能,请在交房前与租户会面,以便核实房屋的当前状况并讨论租赁条款。

最后,确保您有适当的保险。标准的房主保单通常无法完成这项工作。通知您的保险公司该房屋正在出租,以便您在发生房客受伤、疏忽和其他损失时获得承保。

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