REITs 与房地产共同基金：概述

房地产投资信托基金(REIT) 和房地产共同基金均可为个人投资者提供多元化投资，并让他们能够轻松且经济地投资房地产市场的各个领域。与直接持有或投资房地产相比，它们也是一种流动性更强的投资工具。

市面上有各种各样的房地产投资信托基金 (REIT) 和房地产行业共同基金可供选择。在考虑任何一种投资工具之前，您需要了解两者之间的主要区别以及各自的优缺点。

房地产投资信托基金

REIT 是指通过房产或抵押贷款直接投资房地产的公司、信托或协会。它们在证券交易所交易，买卖方式与股票类似。REIT 的架构包括派发股息。美国国税局(IRS) 要求 REIT 将大部分应税利润（90% 或以上）以股息形式支付给股东。不过，REIT 公司无需缴纳企业所得税。

REIT 的资产中至少 75% 必须是房地产，且其总收入中至少 75% 必须来自租金、抵押贷款利息或出售房地产的收益。

主要三种类型是股权型 REIT、抵押型 REIT和混合型 REIT。

股权房地产投资信托基金

权益型房地产投资信托基金（REIT）持有并投资于公寓、办公楼、购物中心和酒店等物业。其收入主要来自于其拥有或参股的物业的租金。

股权房地产投资信托基金可以广泛投资，也可以专注于特定领域，例如酒店、住宅物业、仓库、医院等。

股权型REITs通常提供稳定的收入。而且，由于这些REITs通过收取租金来产生收入，因此其收入相对容易预测，并且往往会随着时间的推移而增长。

抵押房地产投资信托基金

抵押贷款房地产投资信托基金 (mREIT) 投资于住宅和商业抵押贷款。这些房地产投资信托基金提供抵押贷款，或购买现有抵押贷款或抵押贷款支持证券(MBS)。股权房地产投资信托基金通常通过租金产生收入，而抵押贷款房地产投资信托基金则通过其债务投资的利息获得收入。

当利率上升时，抵押房地产投资信托基金的表现往往优于股权房地产投资信托基金。

混合型房地产投资信托基金

混合型REIT是股权型REIT和抵押贷款型REIT的结合。它们既拥有房产、收取租金，也投资于抵押贷款证券。像Two Harbors这样的混合型REIT通过同时投资抵押贷款和硬资产，采取了更为均衡的策略，能够在利率上升和下降的环境中获利，而传统的纯股权型或纯抵押贷款型REIT则可能面临困境。

请注意，列出的混合型房地产投资信托基金只有少数。

房地产投资信托基金表现

REITs 通常在利率下降、租金上涨时表现最佳。作为派息股票，REITs 的分析与其他股票类似。但由于 REITs 的会计处理方式不同，存在一些重大差异。例如，由于 REITs 购买的是房地产，因此其债务水平可能会高于其他类型的公司。

资本市场状况也很重要，即机构对房地产投资信托基金 (REIT) 股票的需求。短期内，这种需求可能会压倒基本面。例如，尽管基本面疲软，但 REIT 股票在 2001 年和 2002 年上半年表现良好，因为资金流入了整个资产类别。

在单个房地产投资信托（REIT）层面，您需要关注其收入（例如租金收入、相关服务收入和运营现金流）的强劲增长前景。您需要了解该REIT是否有独特的策略来提高入住率和租金。

行业板块也很重要，因为专业化房地产投资信托基金 (REIT) 的回报会因所持有的物业类型而异。例如，下图显示了 2019 年各行业的 REIT 回报。当年，工业地产和数据中心表现最佳，而零售和自助仓储则表现不佳。

房地产共同基金

共同基金是由专业人士管理的集合投资，投资于股票和债券等多种投资工具。投资者购买共同基金份额（或称基金单位），并以基金的当前净资产值(NAV) 买入或赎回。NAV 每天计算一次，基于基金投资组合中证券的收盘价。

房地产共同基金主要投资于房地产投资信托基金 (REIT) 和房地产运营公司，并由专业的投资组合经理和专家进行研究。这些基金能够以相对较少的资金实现房地产投资的多元化。根据其策略和多元化目标，它们为投资者提供比单纯购买 REIT 股票更广泛的资产选择，并且能够灵活地从一支基金转换到另一支基金。

对散户投资者来说，基金提供的分析和研究信息是一大优势。这些信息包括已收购资产的详细信息，以及管理层对特定房地产投资及作为特定资产类别的可行性和业绩的看法。投机性较强的投资者可以投资一系列房地产共同基金，策略性地增持某些类型的房地产或地区，以实现收益最大化。

房地产共同基金业绩

由于房地产共同基金主要投资于房地产投资信托基金 (REIT)，其业绩与其持有的房地产投资信托基金 (REIT) 的业绩密切相关。然而，共同基金的流动性可能较差，税收优惠较少，管理费也高于房地产投资信托基金 (REIT) 或房地产投资信托基金 ETF。尽管房地产共同基金为传统上流动性较差的资产类别带来了流动性，但批评人士认为，它们无法与直接投资房地产相提并论。

特别注意事项

REITs 和房地产共同基金为资金有限的个人投资者提供了进行多元化或集中式房地产投资的机会，因为它们的投资最低限额相对较低。当它们提供多元化投资时，这两种类型的基金有助于降低风险。

根据其投资策略，房地产共同基金可以成为比房地产投资信托基金（REIT）更加多元化的投资工具。对于那些希望将投资集中在一只或几只基金上以实现更大程度的多元化的人来说，这可以降低交易成本。此外，它们还能享受到专业的投资组合管理和研究服务。

房地产基金为中长期投资者提供股息收入和资本增值潜力。请记住，房地产投资信托基金（REIT）每年必须以股息的形式向股东分配至少90%的应税收入。

在通货膨胀时期，房地产价格和租金上涨，房地产价值往往会上升。因此，房地产投资信托基金（REIT）和房地产共同基金可以作为潜在的通胀对冲工具。

最后，这两种类型的房地产基金都为通常流动性较差的资产类别提供了流动性。

缺点

与任何投资一样，投资房地产投资信托基金 (REIT) 和房地产共同基金也存在风险。回报无法保证。

此外，与所有特定行业基金一样，专注于房地产的基金波动性可能比投资期限更广的基金（例如追踪标准普尔500指数的基金）更大。简而言之，当房地产市场低迷时，该行业的基金就会受到影响。当然，当房地产市场繁荣时，情况则相反。

利率上升也会影响房地产基金的回报。例如，房地产投资信托基金（REIT）依靠债务或借款来收购房产。利率上升会导致借贷成本上升，从而削弱利润。

REIT 与房地产共同基金示例

例如，如果您想投资纽约市充满活力且价格昂贵的房地产市场，不妨考虑帝国房地产信托公司 ( ESRT )——这家房地产投资信托基金 (REIT) 的投资组合中包括标志性的帝国大厦。ESRT 的投资组合中共有六处零售物业和十四处办公物业，分布在曼哈顿和纽约市大都会区。

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) 是一支多元化持股的房地产行业共同基金的典型代表。该基金持有约 40 只股票，主要投资于房地产投资信托基金 (REIT) 以及上市的房地产相关公司。

结论

REITs 和房地产共同基金虽有区别，但相似之处在于它们都提供流动性，并提供一种便捷的方式来投资多元化的房地产资产。对于资金不足的散户投资者来说，这些房地产基金为他们开辟了一条投资各种房地产的途径，而这些房地产资产原本可能是遥不可及的。尤其是长期投资者，他们有潜力在未来获得股息收入和资本增值的回报。在投资任何一种房地产基金之前，请务必了解两者之间的差异以及随之而来的风险和回报。

REIT 与房地产共同基金常见问题

什么是非交易房地产投资信托基金 (REIT)？

非交易型房地产投资信托基金 (REIT) 是由专业人士管理的私人房地产投资基金，直接投资于房地产，且不在证券交易所上市。这类基金仅面向符合条件的高净值投资者，通常要求较高的最低投资额。

什么是 REIT ETF？

REIT ETF 是一种交易所交易基金(ETF)，其大部分资产投资于权益类 REIT 证券及其相关衍生品。REIT ETF 采取被动管理模式，其资产管理围绕公开交易的房地产所有者指数。

什么是房地产投资信托指数基金？

与 REIT ETF 类似，REIT 指数基金是一种被动投资于基准房地产指数的共同基金，例如 MSCI 美国 REIT 指数或道琼斯美国 REIT 指数，这些指数合计占国内公开交易 REIT 市场总价值的三分之二左右。

什么是 Paper Clip REIT？

回形针型房地产投资信托 (REIT) 是一种旨在最大限度地利用房地产投资信托固有的税收优势，同时允许公司运营此类信托通常无法运营的资产的结构。由于回形针型结构中，信托义务由不同的股东群体承担，并且可能存在固有的利益冲突，因此此类 REIT 受到严格的监管审查。回形针型 REIT 的结构与合订型 REIT 类似，但更加灵活。

什么是三重净房地产投资信托基金 (Triple Net REIT)？

三重净租赁房地产投资信托 (REIT) 是指持有采用三重净租赁 (NNN) 的商业地产的股权型房地产投资信托。三重净租赁意味着，除了租金、房产税和保险费之外，租户还必须承担结构维护和维修费用。由于这些额外费用会转嫁给租户，因此房东通常会收取较低的基本租金。这使得 REIT 免除了所有净租赁中最大的风险。

相关文章