REITs 與房地產共同基金：概述

房地產投資信託基金(REIT) 和房地產共同基金均可爲個人投資者提供多元化投資，並讓他們能夠輕鬆且經濟地投資房地產市場的各個領域。與直接持有或投資房地產相比，它們也是一種流動性更強的投資工具。

市面上有各種各樣的房地產投資信託基金 (REIT) 和房地產行業共同基金可供選擇。在考慮任何一種投資工具之前，您需要了解兩者之間的主要區別以及各自的優缺點。

房地產投資信託基金

REIT 是指通過房產或抵押貸款直接投資房地產的公司、信託或協會。它們在證券交易所交易，買賣方式與股票類似。REIT 的架構包括派發股息。美國國稅局(IRS) 要求 REIT 將大部分應稅利潤（90% 或以上）以股息形式支付給股東。不過，REIT 公司無需繳納企業所得稅。

REIT 的資產中至少 75% 必須是房地產，且其總收入中至少 75% 必須來自租金、抵押貸款利息或出售房地產的收益。

主要三種類型是股權型 REIT、抵押型 REIT和混合型 REIT。

股權房地產投資信託基金

權益型房地產投資信託基金（REIT）持有並投資於公寓、辦公樓、購物中心和酒店等物業。其收入主要來自於其擁有或參股的物業的租金。

股權房地產投資信託基金可以廣泛投資，也可以專注於特定領域，例如酒店、住宅物業、倉庫、醫院等。

股權型REITs通常提供穩定的收入。而且，由於這些REITs通過收取租金來產生收入，因此其收入相對容易預測，並且往往會隨着時間的推移而增長。

抵押房地產投資信託基金

抵押貸款房地產投資信託基金 (mREIT) 投資於住宅和商業抵押貸款。這些房地產投資信託基金提供抵押貸款，或購買現有抵押貸款或抵押貸款支持證券(MBS)。股權房地產投資信託基金通常通過租金產生收入，而抵押貸款房地產投資信託基金則通過其債務投資的利息獲得收入。

當利率上升時，抵押房地產投資信託基金的表現往往優於股權房地產投資信託基金。

混合型房地產投資信託基金

混合型REIT是股權型REIT和抵押貸款型REIT的結合。它們既擁有房產、收取租金，也投資於抵押貸款證券。像Two Harbors這樣的混合型REIT通過同時投資抵押貸款和硬資產，採取了更爲均衡的策略，能夠在利率上升和下降的環境中獲利，而傳統的純股權型或純抵押貸款型REIT則可能面臨困境。

請注意，列出的混合型房地產投資信託基金只有少數。

房地產投資信託基金表現

REITs 通常在利率下降、租金上漲時表現最佳。作爲派息股票，REITs 的分析與其他股票類似。但由於 REITs 的會計處理方式不同，存在一些重大差異。例如，由於 REITs 購買的是房地產，因此其債務水平可能會高於其他類型的公司。

資本市場狀況也很重要，即機構對房地產投資信託基金 (REIT) 股票的需求。短期內，這種需求可能會壓倒基本面。例如，儘管基本面疲軟，但 REIT 股票在 2001 年和 2002 年上半年表現良好，因爲資金流入了整個資產類別。

在單個房地產投資信託（REIT）層面，您需要關注其收入（例如租金收入、相關服務收入和運營現金流）的強勁增長前景。您需要了解該REIT是否有獨特的策略來提高入住率和租金。

行業板塊也很重要，因爲專業化房地產投資信託基金 (REIT) 的回報會因所持有的物業類型而異。例如，下圖顯示了 2019 年各行業的 REIT 回報。當年，工業地產和數據中心表現最佳，而零售和自助倉儲則表現不佳。

房地產共同基金

共同基金是由專業人士管理的集合投資，投資於股票和債券等多種投資工具。投資者購買共同基金份額（或稱基金單位），並以基金的當前淨資產值(NAV) 買入或贖回。NAV 每天計算一次，基於基金投資組合中證券的收盤價。

房地產共同基金主要投資於房地產投資信託基金 (REIT) 和房地產運營公司，並由專業的投資組合經理和專家進行研究。這些基金能夠以相對較少的資金實現房地產投資的多元化。根據其策略和多元化目標，它們爲投資者提供比單純購買 REIT 股票更廣泛的資產選擇，並且能夠靈活地從一支基金轉換到另一支基金。

對散戶投資者來說，基金提供的分析和研究信息是一大優勢。這些信息包括已收購資產的詳細信息，以及管理層對特定房地產投資及作爲特定資產類別的可行性和業績的看法。投機性較強的投資者可以投資一系列房地產共同基金，策略性地增持某些類型的房地產或地區，以實現收益最大化。

房地產共同基金業績

由於房地產共同基金主要投資於房地產投資信託基金 (REIT)，其業績與其持有的房地產投資信託基金 (REIT) 的業績密切相關。然而，共同基金的流動性可能較差，稅收優惠較少，管理費也高於房地產投資信託基金 (REIT) 或房地產投資信託基金 ETF。儘管房地產共同基金爲傳統上流動性較差的資產類別帶來了流動性，但批評人士認爲，它們無法與直接投資房地產相提並論。

特別注意事項

REITs 和房地產共同基金爲資金有限的個人投資者提供了進行多元化或集中式房地產投資的機會，因爲它們的投資最低限額相對較低。當它們提供多元化投資時，這兩種類型的基金有助於降低風險。

根據其投資策略，房地產共同基金可以成爲比房地產投資信託基金（REIT）更加多元化的投資工具。對於那些希望將投資集中在一隻或幾隻基金上以實現更大程度的多元化的人來說，這可以降低交易成本。此外，它們還能享受到專業的投資組合管理和研究服務。

房地產基金爲中長期投資者提供股息收入和資本增值潛力。請記住，房地產投資信託基金（REIT）每年必須以股息的形式向股東分配至少90%的應稅收入。

在通貨膨脹時期，房地產價格和租金上漲，房地產價值往往會上升。因此，房地產投資信託基金（REIT）和房地產共同基金可以作爲潛在的通脹對沖工具。

最後，這兩種類型的房地產基金都爲通常流動性較差的資產類別提供了流動性。

缺點

與任何投資一樣，投資房地產投資信託基金 (REIT) 和房地產共同基金也存在風險。回報無法保證。

此外，與所有特定行業基金一樣，專注於房地產的基金波動性可能比投資期限更廣的基金（例如追蹤標準普爾500指數的基金）更大。簡而言之，當房地產市場低迷時，該行業的基金就會受到影響。當然，當房地產市場繁榮時，情況則相反。

利率上升也會影響房地產基金的回報。例如，房地產投資信託基金（REIT）依靠債務或借款來收購房產。利率上升會導致借貸成本上升，從而削弱利潤。

REIT 與房地產共同基金示例

例如，如果您想投資紐約市充滿活力且價格昂貴的房地產市場，不妨考慮帝國房地產信託公司 ( ESRT )——這家房地產投資信託基金 (REIT) 的投資組合中包括標誌性的帝國大廈。ESRT 的投資組合中共有六處零售物業和十四處辦公物業，分佈在曼哈頓和紐約市大都會區。

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) 是一支多元化持股的房地產行業共同基金的典型代表。該基金持有約 40 只股票，主要投資於房地產投資信託基金 (REIT) 以及上市的房地產相關公司。

歸納總結

REITs 和房地產共同基金雖有區別，但相似之處在於它們都提供流動性，並提供一種便捷的方式來投資多元化的房地產資產。對於資金不足的散戶投資者來說，這些房地產基金爲他們開闢了一條投資各種房地產的途徑，而這些房地產資產原本可能是遙不可及的。尤其是長期投資者，他們有潛力在未來獲得股息收入和資本增值的回報。在投資任何一種房地產基金之前，請務必瞭解兩者之間的差異以及隨之而來的風險和回報。

REIT 與房地產共同基金常見問題

什麼是非交易房地產投資信託基金 (REIT)？

非交易型房地產投資信託基金 (REIT) 是由專業人士管理的私人房地產投資基金，直接投資於房地產，且不在證券交易所上市。這類基金僅面向符合條件的高淨值投資者，通常要求較高的最低投資額。

什麼是 REIT ETF？

REIT ETF 是一種交易所交易基金(ETF)，其大部分資產投資於權益類 REIT 證券及其相關衍生品。REIT ETF 採取被動管理模式，其資產管理圍繞公開交易的房地產所有者指數。

什麼是房地產投資信託指數基金？

與 REIT ETF 類似，REIT 指數基金是一種被動投資於基準房地產指數的共同基金，例如 MSCI 美國 REIT 指數或道瓊斯美國 REIT 指數，這些指數合計佔國內公開交易 REIT 市場總價值的三分之二左右。

什麼是 Paper Clip REIT？

回形針型房地產投資信託 (REIT) 是一種旨在最大限度地利用房地產投資信託固有的稅收優勢，同時允許公司運營此類信託通常無法運營的資產的結構。由於回形針型結構中，信託義務由不同的股東羣體承擔，並且可能存在固有的利益衝突，因此此類 REIT 受到嚴格的監管審查。回形針型 REIT 的結構與合訂型 REIT 類似，但更加靈活。

什麼是三重淨房地產投資信託基金 (Triple Net REIT)？

三重淨租賃房地產投資信託 (REIT) 是指持有采用三重淨租賃 (NNN) 的商業地產的股權型房地產投資信託。三重淨租賃意味着，除了租金、房產稅和保險費之外，租戶還必須承擔結構維護和維修費用。由於這些額外費用會轉嫁給租戶，因此房東通常會收取較低的基本租金。這使得 REIT 免除了所有淨租賃中最大的風險。

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