承租人或租户改善
租赁权改善也被称为租户改善或扩建。这类改善是由业主或承租人进行的，旨在使空间更加实用或对租户更具吸引力。
租赁权改善是商业地产领域的常见做法。在这些商业地产中，业主希望尽可能吸引并留住租户，并延长租期。这些改善措施也可能作为新租约谈判的一部分。
摘要
- 租赁改良也称为承租人改良或扩建。
- 业主通常会对商业房地产空间进行改造以满足租户的需求。
- 租赁改良适用于室内空间，例如天花板、墙壁和地板。
- 对建筑物外部的改造不被视为租赁改良。
什么是改进，什么不是改进？
租赁物业的改善通常由业主进行。室内空间会根据租户的运营需求进行改造，例如，对天花板、地板和内墙进行改造。
对建筑物外部的改造或为使建筑物内其他租户受益而进行的改造不被视为租赁权改良。非租赁权改良的例子包括电梯升级、屋顶建造和人行道铺设。
租赁改进旨在满足承租人的运营需求和偏好。
拥有呼叫中心的公司可能需要安装小隔间和电话。医生办公室可能需要一系列诊室，为护士和管理人员提供更多开放空间。
零售业充斥着租赁物业改良，因为每个租户都需要特定的布局和设计。零售业中典型的租赁物业改良包括将大型开放空间划分成更小、更结构化的区域。例如，建造更衣室、安装零售货架和接待柜台、更换地板、安装专用照明设备以及安装技术系统。
房东通常会提供租金付款或折扣，以便租户可以自己进行必要的商业租赁改进。
支付修改费用
房东支付商业租赁改进费用的主要方式有四种：租户改进津贴、租金折扣、建筑标准津贴和交钥匙工程。
租户改善津贴（TIA）
通过租户装修补贴 (TIA)，房东会向租户支付一定数额的装修费用，租户则负责监督装修工作。具体金额取决于多种因素，具体金额取决于房屋面积。例如，每平方英尺 10 至 20 美元。
快速事实
自 2018 年减税与就业法案 (TCJA) 以来，建筑物改良、租赁改良、合格餐厅财产和合格零售改良现在在税收方面被视为合格改良财产 (QIP)。
租金折扣
在某些情况下，房东可能会提供一定月份的免租或租金折扣。租客可以用节省下来的钱来支付装修费用并监督装修过程。例如，租客在四年租期内可能会获得四个月的免租。
建筑标准津贴
这项补贴也称为“装修补贴”。房东可能会提供一套包含各种地板、固定装置和配件的装修方案，并按一定价格收费。租客可以从方案中选择所需项目，但必须支付方案中未包含的任何装修费用。在这种情况下，房东将负责监督装修工程。
交钥匙工程
对于交钥匙项目，租户需提交包含成本估算的改造计划。房东负责支付并监督所有工程。
租赁改良的税务处理
租赁物业改良被视为资本，并在租赁期内摊销。最初，建筑物改良、租赁物业改良、合格餐厅物业和合格零售物业改良的处理方式均有所不同。
如今，自2018年《减税与就业法案》（TCJA）出台以来，这两项资产被合并，被称为合格改良型房地产（QIP）。值得注意的是，新税法取消了15年的折旧奖励，折旧年限为20年或更长。