股市投资者接受价格不时下跌的风险——有时甚至会大幅下跌——但买房者可能认为他们的房屋价值永远不会大幅下降。

他们的说法没错。从历史来看，房地产市场不像其他投资市场那样经常出现价格泡沫和剧烈波动。然而，房地产市场也会经历非理性繁荣期，随后需求下降，价格下跌。

买卖房屋的决定远比交易股票或债券复杂得多。但有些原则是相同的，例如关注长期平均水平而非短期波动。

什么是房地产泡沫？

房地产泡沫，就像任何产品或服务价格的急剧上涨一样，通常始于需求激增和库存有限。

随着更多买家涌入市场，需求不断增长。随后，投机者也随之出现，抢购投资性房产并转手倒卖待修缮房屋。

由于供应有限而需求激增，价格必然上涨。

最终，房价会上涨到不可持续的水平。房价会变得难以承受，即使是该地区的普通购房者，甚至是高于平均水平的购房者也难以负担。

泡沫是一种暂时现象。在股市中，泡沫形成迅速，破裂速度也更快。根据国际货币基金组织（IMF）的数据，房地产泡沫可能会持续数年之久。

但任何时候，外部因素都可能使过热的房地产市场降温。抵押贷款利率上升会使更多人难以承受每月的购房成本。经济衰退导致失业率上升，使更多人退出购房市场。投机者也会变得谨慎，停止寻找可以转手倒卖的房产。

什么原因导致房地产市场泡沫？

就像自由市场中任何产品或服务的价格一样，房价也受供求规律驱动。当需求增加或供给减少时，价格就会上涨。

如果没有自然灾害导致房屋供应减少，当需求超过供应时，房地产价格就会上涨。由于建造或翻修房屋需要很长时间，住房供应的反应可能比较迟缓。在一些城市地区，甚至根本没有更多土地可供建造房屋。

因此，如果需求突然或持续增长，价格肯定会上涨。

什么因素驱动住房需求？

需求增长并非孤立发生，通常是多种因素共同作用的结果：

• 整体经济活动的增长和繁荣程度的提高，使消费者拥有更多可支配收入，从而促进了住房拥有率的提高。
• 一部分人口群体进入住房市场
• 低抵押贷款利率使房屋更易于负担。
• 具有创新功能的抵押贷款产品，例如低首月还款额，使购房变得更加容易。
• 信贷获取的便利性——通常伴随着较低的承保标准——吸引了更多买家进入市场。
• 贷款机构希望获得更多抵押贷款业务，以满足华尔街对高收益结构化抵押贷款支持证券（MBS）的需求。
• 宽松的贷款标准使获得抵押贷款变得更容易
• 抵押贷款借款人过度冒险
• 购房者和投资者受不切实际且不可持续的房价上涨预期所驱使，进行投机性和冒险行为。

这些因素中的部分或全部都可能共同导致房地产市场泡沫的形成。事实上，所有泡沫都呈现出相同的总体模式：市场活动和价格的上涨之后，所有市场参与者——买家、借款人、贷款人、建筑商和投资者——都会出现过度冒险和投机行为。

为什么房地产泡沫会破裂？

当过度冒险行为普遍存在，价格不再反映基本面时，泡沫最终就会破裂。

在房地产市场，当建筑商为了满足已经开始放缓的需求而继续建造房屋时，就会出现这种情况。换句话说，需求下降而供应增加。其必然结果是销售放缓和价格上涨速度下降。

这并非周期的终结。随着销售放缓和价格停止上涨，风险意识会在市场中蔓延。这种风险意识的产生可能由多种因素引发：

• 利率上升使更多购房者难以负担住房，在某些情况下，还会给现有房主造成财务困境。这往往会导致违约和房屋止赎，最终增加房屋供应量。
• 整体经济活动下滑会导致可支配收入减少、失业人数上升和职位空缺减少，从而降低住房需求。经济衰退尤其危险。
• 需求已耗尽，供需达到平衡，房价快速上涨的速度放缓。

到那时，周期可能就结束了。供需达到平衡，价格趋于稳定。但情况可能会变得更糟。

随着市场情绪的变化，信贷标准收紧，需求下降，供应增加，投机者退出市场，价格开始下跌。

房地产泡沫破裂时该怎么办

如果你在房价飙升的地区已经拥有一套房子，你可能会忍不住想卖掉它。但请记住，除非你打算搬到房价较低的地区、换小房子或者租房，否则你就是在跳进泡沫。你将和其他购房者一起，在一个可能已经过热的市场中竞争。

如果你正打算买房，不妨考虑推迟一段时间。否则你最终可能会买贵。

2007-08年房地产市场崩盘

2000 年代中期，美国经济经历了广泛的房地产泡沫，这加剧了经济大衰退。

这花了数年时间才发展起来。互联网泡沫破灭后，房地产价值开始缓慢上涨。低利率、宽松的贷款标准和较低的首付要求鼓励人们借贷超出自身能力范围的资金。这进一步推高了房价。

但许多投机投资者停止了购买，因为风险越来越高。其他人也意识到了这一点，纷纷退出了市场。当经济形势急转直下时，许多次级贷款借款人发现自己无力偿还每月房贷，也无法进行再融资。

这反过来又导致价格下跌。抵押贷款支持证券遭到大规模抛售，而抵押贷款违约和止赎数量则上升到前所未有的水平。

什么是均值回归？

很多房主常常犯一个错误，那就是想当然地认为近期的房价走势会持续下去。他们最好考虑的是长期的房价上涨速度以及均值回归的可能性。

物理定律表明，任何密度大于空气的物体，在被向上抛射时，最终都会因为重力的作用而落回地面。金融定律也类似地指出，经历价格快速上涨或下跌的市场，最终会回归到与其长期平均涨跌率相符的价格水平。这被称为均值回归。

房地产市场的价格也遵循这种均值回归的趋势。在经历一段价格快速上涨期，或者在某些情况下经历价格下跌期之后，价格最终会回归到其长期平均上涨速度所指示的水平。

房价的均值回归可以是快速的，也可以是渐进的。房价可能迅速回落到与长期平均水平一致的水平，也可能保持不变，直到长期平均水平赶上它。

美国住房价格指数

上述理论值是通过计算 1985 年第一季度至 1998 年第四季度住房价格指数的平均季度百分比增长得出的。这大致是房价开始快速上涨，超过长期趋势的转折点。

然后，将计算出的平均季度百分比增长应用于图表中显示的起始值以及每个后续值，以得出理论住房价格指数值。

价格上涨预测

购房者往往以近期房价表现作为未来几年房价走势的参考基准。基于这种不切实际的估计，他们承担了过高的风险。

过度冒险通常与抵押贷款的选择以及消费者购买房屋的面积或价格有关。

相对较短期限的抵押贷款产品主要面向那些愿意承担这种风险的消费者进行推广。他们选择这类抵押贷款是基于这样的预期：几年后，由于房屋净值增加，他们能够进行再融资。

然而，近期房价表现并不能准确预测未来房价走势。购房者在做出重要的融资决策时，应关注房价的长期升值率，并考虑均值回归这一金融原理。投机者也应如此。

承担风险本身并非坏事。做出明智的风险决策的关键在于建立在合理的财务评估之上。这一点尤其适用于大多数人面临的最大、最重要的财务决策——购房和房屋贷款。

归纳总结

金融学中一个简单而重要的原则是均值回归。虽然房地产市场不像某些资产那样容易出现泡沫，但房地产泡沫也确实存在。

长期平均价格能够很好地预测房价在快速上涨后停滞或下跌时期的最终走势。同样，在房价涨幅低于平均水平的时期，长期平均价格也能起到预测房价走势的作用。

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