股市投資者接受價格不時下跌的風險——有時甚至會大幅下跌——但買房者可能認爲他們的房屋價值永遠不會大幅下降。
他們的說法沒錯。從歷史來看，房地產市場不像其他投資市場那樣經常出現價格泡沫和劇烈波動。然而，房地產市場也會經歷非理性繁榮期，隨後需求下降，價格下跌。
買賣房屋的決定遠比交易股票或債券複雜得多。但有些原則是相同的，例如關注長期平均水平而非短期波動。
要點總結
- 房地產泡沫是指暫時性的高需求、低供應以及價格遠超基本面的膨脹時期。
- 這些泡沫是由多種因素造成的，包括經濟繁榮、低利率、更廣泛的抵押貸款產品以及信貸獲取便利。
- 導致房地產泡沫破裂的因素包括經濟衰退、利率上升和需求下降。
什麼是房地產泡沫？
房地產泡沫，就像任何產品或服務價格的急劇上漲一樣，通常始於需求激增和庫存有限。
隨着更多買家湧入市場，需求不斷增長。隨後，投機者也隨之出現，搶購投資性房產並轉手倒賣待修繕房屋。
由於供應有限而需求激增，價格必然上漲。
最終，房價會上漲到不可持續的水平。房價會變得難以承受，即使是該地區的普通購房者，甚至是高於平均水平的購房者也難以負擔。
泡沫是一種暫時現象。在股市中，泡沫形成迅速，破裂速度也更快。根據國際貨幣基金組織（IMF）的數據，房地產泡沫可能會持續數年之久。
但任何時候，外部因素都可能使過熱的房地產市場降溫。抵押貸款利率上升會使更多人難以承受每月的購房成本。經濟衰退導致失業率上升，使更多人退出購房市場。投機者也會變得謹慎，停止尋找可以轉手倒賣的房產。
什麼原因導致房地產市場泡沫？
就像自由市場中任何產品或服務的價格一樣，房價也受供求規律驅動。當需求增加或供給減少時，價格就會上漲。
如果沒有自然災害導致房屋供應減少，當需求超過供應時，房地產價格就會上漲。由於建造或翻修房屋需要很長時間，住房供應的反應可能比較遲緩。在一些城市地區，甚至根本沒有更多土地可供建造房屋。
因此，如果需求突然或持續增長，價格肯定會上漲。
什麼因素驅動住房需求？
需求增長並非孤立發生，通常是多種因素共同作用的結果：
- 整體經濟活動的增長和繁榮程度的提高，使消費者擁有更多可支配收入，從而促進了住房擁有率的提高。
- 一部分人口羣體進入住房市場
- 低抵押貸款利率使房屋更易於負擔。
- 具有創新功能的抵押貸款產品，例如低首月還款額，使購房變得更加容易。
- 信貸獲取的便利性——通常伴隨着較低的承保標準——吸引了更多買家進入市場。
- 貸款機構希望獲得更多抵押貸款業務，以滿足華爾街對高收益結構化抵押貸款支持證券（MBS）的需求。
- 寬鬆的貸款標準使獲得抵押貸款變得更容易
- 抵押貸款借款人過度冒險
- 購房者和投資者受不切實際且不可持續的房價上漲預期所驅使，進行投機性和冒險行爲。
這些因素中的部分或全部都可能共同導致房地產市場泡沫的形成。事實上，所有泡沫都呈現出相同的總體模式：市場活動和價格的上漲之後，所有市場參與者——買家、借款人、貸款人、建築商和投資者——都會出現過度冒險和投機行爲。
爲什麼房地產泡沫會破裂？
當過度冒險行爲普遍存在，價格不再反映基本面時，泡沫最終就會破裂。
在房地產市場，當建築商爲了滿足已經開始放緩的需求而繼續建造房屋時，就會出現這種情況。換句話說，需求下降而供應增加。其必然結果是銷售放緩和價格上漲速度下降。
這並非週期的終結。隨着銷售放緩和價格停止上漲，風險意識會在市場中蔓延。這種風險意識的產生可能由多種因素引發：
- 利率上升使更多購房者難以負擔住房，在某些情況下，還會給現有房主造成財務困境。這往往會導致違約和房屋止贖，最終增加房屋供應量。
- 整體經濟活動下滑會導致可支配收入減少、失業人數上升和職位空缺減少，從而降低住房需求。經濟衰退尤其危險。
- 需求已耗盡，供需達到平衡，房價快速上漲的速度放緩。
到那時，週期可能就結束了。供需達到平衡，價格趨於穩定。但情況可能會變得更糟。
隨着市場情緒的變化，信貸標準收緊，需求下降，供應增加，投機者退出市場，價格開始下跌。
房地產泡沫破裂時該怎麼辦
如果你在房價飆升的地區已經擁有一套房子，你可能會忍不住想賣掉它。但請記住，除非你打算搬到房價較低的地區、換小房子或者租房，否則你就是在跳進泡沫。你將和其他購房者一起，在一個可能已經過熱的市場中競爭。
如果你正打算買房，不妨考慮推遲一段時間。否則你最終可能會買貴。
2007-08年房地產市場崩盤
2000 年代中期，美國經濟經歷了廣泛的房地產泡沫，這加劇了經濟大衰退。
這花了數年時間才發展起來。互聯網泡沫破滅後，房地產價值開始緩慢上漲。低利率、寬鬆的貸款標準和較低的首付要求鼓勵人們借貸超出自身能力範圍的資金。這進一步推高了房價。
但許多投機投資者停止了購買，因爲風險越來越高。其他人也意識到了這一點，紛紛退出了市場。當經濟形勢急轉直下時，許多次級貸款借款人發現自己無力償還每月房貸，也無法進行再融資。
這反過來又導致價格下跌。抵押貸款支持證券遭到大規模拋售，而抵押貸款違約和止贖數量則上升到前所未有的水平。
什麼是均值迴歸？
很多房主常常犯一個錯誤，那就是想當然地認爲近期的房價走勢會持續下去。他們最好考慮的是長期的房價上漲速度以及均值迴歸的可能性。
物理定律表明，任何密度大於空氣的物體，在被向上拋射時，最終都會因爲重力的作用而落回地面。金融定律也類似地指出，經歷價格快速上漲或下跌的市場，最終會迴歸到與其長期平均漲跌率相符的價格水平。這被稱爲均值迴歸。
房地產市場的價格也遵循這種均值迴歸的趨勢。在經歷一段價格快速上漲期，或者在某些情況下經歷價格下跌期之後，價格最終會迴歸到其長期平均上漲速度所指示的水平。
房價的均值迴歸可以是快速的，也可以是漸進的。房價可能迅速回落到與長期平均水平一致的水平，也可能保持不變，直到長期平均水平趕上它。
美國住房價格指數
上述理論值是通過計算 1985 年第一季度至 1998 年第四季度住房價格指數的平均季度百分比增長得出的。這大致是房價開始快速上漲，超過長期趨勢的轉折點。
然後，將計算出的平均季度百分比增長應用於圖表中顯示的起始值以及每個後續值，以得出理論住房價格指數值。
價格上漲預測
購房者往往以近期房價表現作爲未來幾年房價走勢的參考基準。基於這種不切實際的估計，他們承擔了過高的風險。
過度冒險通常與抵押貸款的選擇以及消費者購買房屋的面積或價格有關。
相對較短期限的抵押貸款產品主要面向那些願意承擔這種風險的消費者進行推廣。他們選擇這類抵押貸款是基於這樣的預期：幾年後，由於房屋淨值增加，他們能夠進行再融資。
然而，近期房價表現並不能準確預測未來房價走勢。購房者在做出重要的融資決策時，應關注房價的長期升值率，並考慮均值迴歸這一金融原理。投機者也應如此。
承擔風險本身並非壞事。做出明智的風險決策的關鍵在於建立在合理的財務評估之上。這一點尤其適用於大多數人面臨的最大、最重要的財務決策——購房和房屋貸款。
2023年房地產泡沫會破裂嗎？
對於這個問題，有多少經濟學家，答案就有多少。
最合理的預測或許可以參考標普CoreLogic凱斯-席勒房價指數（S&P CoreLogic Case-Shiller Index）在2022年8月底公佈的趨勢，該指數是美國衡量房價的主要指標。
2022年6月的房價指數顯示，物價漲幅持續放緩。儘管如此，全國物價仍以18%的年化增長率大幅上漲，低於上月的19.9%。凱斯-席勒房價指數的分析表明，物價上漲放緩的趨勢可能會持續，尤其是在疫情期間物價上漲最快的都市區。
房價是否真的會下跌則更難判斷。惠譽評級估計，房價平均被高估了11%。這表明房價可能會出現“回調”，尤其是在房價漲幅最大的地區，例如西海岸部分地區。
什麼原因導致房價下跌？
國家和地區層面的許多因素都會影響房價。
抵押貸款利率上升會導致需求降溫。經濟放緩會產生影響。像嬰兒潮一代退休後南遷這樣的重大人口趨勢也會產生影響。
從地方層面來看，需要考慮的因素就更多了。城市和社區的吸引力會受到當地經濟狀況、稅收變化、犯罪率以及公共服務質量等因素的影響。
2022年哪些房地產市場估值過高？
佛羅里達大西洋大學和佛羅里達國際大學的研究人員的一項分析或許能解答這個問題。他們的研究表明，截至2022年中期，美國房價估值最高的10個城市如下，並附有這些城市房價超過其實際價值的估計百分比：
愛達荷州博伊西市，73%
德克薩斯州奧斯汀，68%
猶他州奧格登，65%
內華達州拉斯維加斯，61%
佐治亞州亞特蘭大，58%
亞利桑那州鳳凰城，58%
猶他州普羅沃，57%
佛羅里達州邁爾斯堡，56%
華盛頓州斯波坎，56%
猶他州鹽湖城，56%
歸納總結
金融學中一個簡單而重要的原則是均值迴歸。雖然房地產市場不像某些資產那樣容易出現泡沫，但房地產泡沫也確實存在。
長期平均價格能夠很好地預測房價在快速上漲後停滯或下跌時期的最終走勢。同樣，在房價漲幅低於平均水平的時期，長期平均價格也能起到預測房價走勢的作用。