“财产”一词并非一定指有形物品，而是指人与物之间的法律关系。财产是一种法律概念，它赋予并保护个人对某物的所有权、占有权、使用权和处置权。

但在您开始将房产纳入投资组合之前，无论出于投资或其他目的，您都需要了解一些事项。本文将回顾与房产相关的两个关键概念的基础知识：非占有权益和产权负担。

什么是非占有性权益？

非占有性权益是指使用或限制他人使用其不动产或土地的权利。在某些情况下，非占有性权益源于双方自愿订立的合同，例如租赁协议。

在其他情况下，非占有性权益的产生是由于法院命令，例如针对房产的留置权。例如，联邦税务留置权可以提交给拖欠税款的纳税人房产所在县的法院。

非占有权益的持有者虽然对财产的使用享有某些明确的权利，但他们并不拥有财产的所有权。

非占有性权益的类型

不动产

不动产包括土地、房屋和继承权。土地指地面、其上空、地下空间以及其上的一切建筑物。房屋包括土地以及与土地相关的某些无形权利。而继承权则涵盖不动产中所有可继承的有形或无形权益，包括土地和房屋。

兴趣

权益是指个人对土地或不动产享有的任何权利、主张或特权。法律承认多种类型的不动产权益。非占有性土地权益是指一人使用或限制他人使用属于他人的土地的权利。

非占有性权益并不构成对土地本身的所有权。相反，持有不动产非占有性权益的人不拥有所有权，土地所有者继续享有全部所有权，但须遵守任何产权负担。

什么是产权负担？

产权负担是指任何可能降低房产价值或使用权和收益的因素，例如留置权或限制性契约。由于产权负担会对土地价值或用途产生不利影响，因此任何参与房地产交易的人员都应了解待转让房产上是否存在任何产权负担。

律师通常会进行产权调查并出具产权意见书，其中会列明调查过程中发现的任何产权负担。产权负担并不妨碍房地产交易中产权的转移。相反，产权的转移会受到这些产权负担的约束。换句话说，即使产权转移给了新的所有者，产权负担仍然会留在房产上，或者说产权负担会随土地转移，直到得到清偿为止。

产权负担的类型

地役权

地役权是指以有限方式使用他人土地的非占有性权利，并不构成完全所有权。受益于地役权的个人或法人实体对他人土地享有非占有性权益。这意味着土地所有者会受到地役权的约束。

常见的地役权包括通行权、排水沟、公共设施线路和征用地役权，后者通常被称为征用权。

侵占

侵占是指建筑物或构筑物超出业主产权边界线，侵占相邻地块。侵占的例子包括建筑物或悬挑屋檐、附属建筑物、围栏、车道和人行道。

侵占行为可能导致涉事双方房产的所有权都无法出售。这是因为侵占房产的一方并不拥有所有已建建筑物的土地的所有权，而被侵占房产的一方也并不拥有所有土地的使用权。

租赁

租赁是房产所有者（出租人）与希望租用该房产的个人或实体（承租人）之间签订的合同。根据租赁合同，出租人同意允许承租人占用和使用该房产，以换取租金或其他有价对价。

租赁合同通常会明确规定租赁期限、续租条款以及租金金额和支付频率。虽然承租人占用房屋，但出租人仍然是房屋的所有者，并持有房屋的所有权。

留置权

留置权是法律赋予债权人的一项权利，允许债权人通过出售债务人名下的财产来清偿其所欠债务。该财产作为抵押物，如果该财产被转让，出售所得款项可用于偿还债务并清偿留置权。

常见的留置权包括房地产税和评估留置权、机械或建筑留置权、判决留置权和联邦税务留置权。

待决诉讼

诉讼待决通知书是一份待决诉讼通知，旨在告知所有相关方，一项影响特定财产所有权的法律诉讼已经启动。诉讼待决通知书可以向州法院或联邦法院提交，通常涉及财产所有权或对该财产的所有权权益主张。

由于诉讼待决通知是针对不动产提出的，因此任何受让该不动产的人都将受到待决诉讼结果的约束。

保护性或限制性契约

保护性或限制性契约是指契约中以条款形式出现的、可强制执行的条件，它限制了不动产的使用方式。这些契约规定了业主必须以特定方式履行或不履行某些义务。

保护性或限制性契约的例子包括对新建建筑的最小面积、建筑设计、与道路或相邻房产的距离和侧线以及房屋外墙颜色的限制。

结论

购买房产时，进行产权调查至关重要。产权调查有助于确定是否存在任何可能影响房产使用的产权瑕疵。合格的律师可以进行产权调查，以发现房产上的任何留置权或产权负担。

许多房产出售时都附带所有留置权和产权负担，这意味着该房产可能存在债务负担。因此，买方在做出任何最终决定之前，最好先了解是否存在任何产权负担。

一般担保契约是买方最好的保护，其中包含一项防止产权负担的契约担保，向买方保证土地上不存在产权负担，但契约中明确规定的除外。

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