“財產”一詞並非一定指有形物品，而是指人與物之間的法律關係。財產是一種法律概念，它賦予並保護個人對某物的所有權、佔有權、使用權和處置權。

但在您開始將房產納入投資組合之前，無論出於投資或其他目的，您都需要了解一些事項。本文將回顧與房產相關的兩個關鍵概念的基礎知識：非佔有權益和產權負擔。

什麼是非佔有性權益？

非佔有性權益是指使用或限制他人使用其不動產或土地的權利。在某些情況下，非佔有性權益源於雙方自願訂立的合同，例如租賃協議。

在其他情況下，非佔有性權益的產生是由於法院命令，例如針對房產的留置權。例如，聯邦稅務留置權可以提交給拖欠稅款的納稅人房產所在縣的法院。

非佔有權益的持有者雖然對財產的使用享有某些明確的權利，但他們並不擁有財產的所有權。

非佔有性權益的類型

不動產

不動產包括土地、房屋和繼承權。土地指地面、其上空、地下空間以及其上的一切建築物。房屋包括土地以及與土地相關的某些無形權利。而繼承權則涵蓋不動產中所有可繼承的有形或無形權益，包括土地和房屋。

興趣

權益是指個人對土地或不動產享有的任何權利、主張或特權。法律承認多種類型的不動產權益。非佔有性土地權益是指一人使用或限制他人使用屬於他人的土地的權利。

非佔有性權益並不構成對土地本身的所有權。相反，持有不動產非佔有性權益的人不擁有所有權，土地所有者繼續享有全部所有權，但須遵守任何產權負擔。

什麼是產權負擔？

產權負擔是指任何可能降低房產價值或使用權和收益的因素，例如留置權或限制性契約。由於產權負擔會對土地價值或用途產生不利影響，因此任何參與房地產交易的人員都應瞭解待轉讓房產上是否存在任何產權負擔。

律師通常會進行產權調查並出具產權意見書，其中會列明調查過程中發現的任何產權負擔。產權負擔並不妨礙房地產交易中產權的轉移。相反，產權的轉移會受到這些產權負擔的約束。換句話說，即使產權轉移給了新的所有者，產權負擔仍然會留在房產上，或者說產權負擔會隨土地轉移，直到得到清償爲止。

產權負擔的類型

地役權

地役權是指以有限方式使用他人土地的非佔有性權利，並不構成完全所有權。受益於地役權的個人或法人實體對他人土地享有非佔有性權益。這意味着土地所有者會受到地役權的約束。

常見的地役權包括通行權、排水溝、公共設施線路和徵用地役權，後者通常被稱爲徵用權。

侵佔

侵佔是指建築物或構築物超出業主產權邊界線，侵佔相鄰地塊。侵佔的例子包括建築物或懸挑屋檐、附屬建築物、圍欄、車道和人行道。

侵佔行爲可能導致涉事雙方房產的所有權都無法出售。這是因爲侵佔房產的一方並不擁有所有已建建築物的土地的所有權，而被侵佔房產的一方也並不擁有所有土地的使用權。

租賃

租賃是房產所有者（出租人）與希望租用該房產的個人或實體（承租人）之間簽訂的合同。根據租賃合同，出租人同意允許承租人佔用和使用該房產，以換取租金或其他有價對價。

租賃合同通常會明確規定租賃期限、續租條款以及租金金額和支付頻率。雖然承租人佔用房屋，但出租人仍然是房屋的所有者，並持有房屋的所有權。

留置權

留置權是法律賦予債權人的一項權利，允許債權人通過出售債務人名下的財產來清償其所欠債務。該財產作爲抵押物，如果該財產被轉讓，出售所得款項可用於償還債務並清償留置權。

常見的留置權包括房地產稅和評估留置權、機械或建築留置權、判決留置權和聯邦稅務留置權。

待決訴訟

訴訟待決通知書是一份待決訴訟通知，旨在告知所有相關方，一項影響特定財產所有權的法律訴訟已經啓動。訴訟待決通知書可以向州法院或聯邦法院提交，通常涉及財產所有權或對該財產的所有權權益主張。

由於訴訟待決通知是針對不動產提出的，因此任何受讓該不動產的人都將受到待決訴訟結果的約束。

保護性或限制性契約

保護性或限制性契約是指契約中以條款形式出現的、可強制執行的條件，它限制了不動產的使用方式。這些契約規定了業主必須以特定方式履行或不履行某些義務。

保護性或限制性契約的例子包括對新建建築的最小面積、建築設計、與道路或相鄰房產的距離和側線以及房屋外牆顏色的限制。

結論

購買房產時，進行產權調查至關重要。產權調查有助於確定是否存在任何可能影響房產使用的產權瑕疵。合格的律師可以進行產權調查，以發現房產上的任何留置權或產權負擔。

許多房產出售時都附帶所有留置權和產權負擔，這意味着該房產可能存在債務負擔。因此，買方在做出任何最終決定之前，最好先了解是否存在任何產權負擔。

一般擔保契約是買方最好的保護，其中包含一項防止產權負擔的契約擔保，向買方保證土地上不存在產權負擔，但契約中明確規定的除外。

相關文章