什麼是抵押貸款支持證券（MBS）？

抵押貸款支持證券（MBS）是一種類似於債券的投資產品。每份MBS都包含一籃子住房貸款和其他房地產債務，這些債務是從發行這些貸款的銀行購買的。抵押貸款支持證券的投資者會定期收到類似於債券利息的收益。

瞭解抵押貸款支持證券（MBS）

抵押貸款支持證券（MBS）是資產支持證券的一種變體，它完全由抵押貸款彙集而成。購買抵押貸款支持證券的投資者實際上是在向購房者提供貸款。MBS 可以通過經紀人進行買賣。不同發行機構的最低投資額各不相同。

2007-2008 年次貸危機清楚地表明，抵押貸款支持證券的穩健性完全取決於支撐它的抵押貸款的穩健性。抵押貸款支持證券 (MBS) 也可能被稱爲抵押貸款相關證券或抵押貸款轉手證券。

本質上，抵押貸款支持證券（MBS）使銀行成爲購房者和投資行業之間的中介。銀行可以向客戶發放抵押貸款，然後以折扣價出售這些貸款，將其納入MBS。銀行將這筆交易記入資產負債表，即使購房者日後違約，銀行也不會有任何損失。

這個流程對所有相關方都有利，因爲每個人都各司其職。也就是說，銀行堅持合理的抵押貸款發放標準；房主按時還款；負責審查抵押貸款支持證券的信用評級機構履行盡職調查義務。

如今，抵押貸款支持證券（MBS）若想在市場上出售，必須由政府支持企業（GSE）或私人金融公司發行。抵押貸款必須源自受監管和授權的金融機構。此外，MBS 必須獲得認可的信用評級機構頒發的最高兩級評級之一。

抵押貸款支持證券的類型

MBS 有兩種常見類型：過手證券和擔保抵押貸款債券 (CMO)。

1. 過手信託：過手信託的結構類似於信託，其中收取抵押貸款還款並直接分配給投資者。它們通常設定5年、15年或30年的到期期限。過手信託的實際存續期可能短於設定的到期期限，具體取決於構成該信託的抵押貸款的本金償還情況。
2. 抵押貸款證券（CMO） ：CMO由多個證券池組成，這些證券池被稱爲“切片”或“層級” 。這些層級被賦予信用評級，信用評級決定了投資者獲得的收益率。

MBS的歷史

抵押貸款支持證券是在 1968 年《住房和城市發展法》通過後推出的。該法案創建了政府國民抵押貸款協會（簡稱吉利美），該協會是從房利美分離出來的。

新機構允許銀行將抵押貸款出售給第三方，從而獲得更多資金用於放貸和發放新貸款。這反過來又使得機構投資者能夠收購大量貸款並將其打包成抵押貸款支持證券（MBS）。

吉尼梅於 1970 年推出了零售住房市場的首批抵押貸款支持證券。美國銀行於 1977 年推出了首批私人抵押貸款支持證券。

MBS與2007/2008年金融危機

抵押貸款支持證券在始於 2007 年的金融危機中扮演了核心角色，這場危機抹去了數萬億美元的財富，導致雷曼兄弟倒閉，並擾亂了世界金融市場。

事後看來，房價快速上漲和對抵押貸款支持證券 (MBS) 的需求不斷增長，勢必會促使銀行降低貸款標準，並推動消費者不惜一切代價湧入市場。

危機

這就是次貸危機的開端。由於房地美和房利美大力扶持抵押貸款市場，所有抵押貸款支持證券的質量都下降了，它們的評級也變得毫無意義。隨後，在2006年，房價達到了頂峯。

次級貸款借款人開始違約，即未能償還貸款。結果，房地產市場開始了漫長的崩盤。越來越多的人開始放棄抵押貸款，因爲他們的房屋價值低於貸款金額。即使是支撐抵押貸款支持證券（MBS）市場的傳統抵押貸款也出現了價值大幅下跌。大量的違約意味着許多基於抵押貸款池的MBS和擔保債務憑證（CDO）被嚴重高估。

由於機構投資者和銀行試圖拋售不良抵押貸款支持證券（MBS）投資卻屢屢失敗，損失不斷累積。信貸緊縮導致許多銀行和金融機構瀕臨破產。貸款活動受到嚴重干擾，整個經濟都面臨崩潰的風險。

救助計劃

美國財政部與國會合作，授權了一項7000億美元的金融系統救助計劃，旨在緩解信貸緊縮。此外，美聯儲在數年間購買了價值4.5萬億美元的抵押貸款支持證券（MBS），而問題資產救助計劃（TARP）則直接向銀行注入了資金。

部分救助措施包括以下幾點：

• 近2500億美元用於穩定銀行業
• 270億美元用於穩定信貸市場
• 800億美元用於支持美國汽車行業
• 美國國際集團(AIG)斥資近700億美元救助保險巨頭AIG。
• 政府撥款460億美元，用於幫助陷入困境的家庭避免房屋被取消抵押贖回權。房屋被取消抵押贖回權是指抵押貸款機構或銀行因借款人未能償還貸款而收回其房屋。

2010 年 10 月 3 日，啓動新的財政承諾的授權終止，這實際上結束了 TARP 計劃下的任何新的救助。

此外，2010年，國會批准了《多德-弗蘭克華爾街改革和消費者保護法案》。該法案將最初授權用於不良資產救助計劃（TARP）的7000億美元減少到4750億美元。

MBS的優勢和劣勢

誘人的收益率

對於投資者而言，抵押貸款支持證券相比其他證券具有一些優勢。它們支付固定利率，通常高於美國政府債券。此外，它們通常按月支付利息，而債券則在到期時一次性支付本金。

安全投資

抵押貸款支持證券也被認爲風險相對較低。如果抵押貸款支持證券由聯邦政府擔保，投資者無需承擔借款人違約的損失。此外，它們還能分散投資於公司債券和政府債券市場的風險。

預付款風險

如果借款人未能償還貸款，投資者最終可能會蒙受損失。此外，如果借款人提前還款或進行貸款再融資，也會對預期收益產生負面影響。

利率風險

抵押貸款支持證券（MBS）也對貸款和抵押貸款利率的變化非常敏感。如果利率上升，申請抵押貸款的人就會減少，從而導致房地產市場的整體價值下降。

今日抵押貸款支持證券

抵押貸款支持證券（MBS）如今依然活躍交易。之所以再次出現市場，是因爲人們通常都會盡力償還房貸。美聯儲仍然持有大量MBS，但它正在逐步減持。

即使是CDO，在危機後沉寂數年後也已重回市場。人們普遍認爲，華爾街已經吸取了教訓，會質疑MBS的價值，而不是盲目買入。時間會證明一切。

綜述

抵押貸款支持證券（MBS）是一種投資工具，由大量抵押貸款組成。隨着每位房主償還貸款，貸款收益將爲持有MBS的投資者提供穩定的收入來源。與普通公司證券或債券相比，MBS可能對那些尋求投資房地產市場的投資者更具吸引力。

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