什么是抵押贷款支持证券（MBS）？

抵押贷款支持证券（MBS）是一种类似于债券的投资产品。每份MBS都包含一篮子住房贷款和其他房地产债务，这些债务是从发行这些贷款的银行购买的。抵押贷款支持证券的投资者会定期收到类似于债券利息的收益。

了解抵押贷款支持证券（MBS）

抵押贷款支持证券（MBS）是资产支持证券的一种变体，它完全由抵押贷款汇集而成。购买抵押贷款支持证券的投资者实际上是在向购房者提供贷款。MBS 可以通过经纪人进行买卖。不同发行机构的最低投资额各不相同。

2007-2008 年次贷危机清楚地表明，抵押贷款支持证券的稳健性完全取决于支撑它的抵押贷款的稳健性。抵押贷款支持证券 (MBS) 也可能被称为抵押贷款相关证券或抵押贷款转手证券。

本质上，抵押贷款支持证券（MBS）使银行成为购房者和投资行业之间的中介。银行可以向客户发放抵押贷款，然后以折扣价出售这些贷款，将其纳入MBS。银行将这笔交易记入资产负债表，即使购房者日后违约，银行也不会有任何损失。

这个流程对所有相关方都有利，因为每个人都各司其职。也就是说，银行坚持合理的抵押贷款发放标准；房主按时还款；负责审查抵押贷款支持证券的信用评级机构履行尽职调查义务。

如今，抵押贷款支持证券（MBS）若想在市场上出售，必须由政府支持企业（GSE）或私人金融公司发行。抵押贷款必须源自受监管和授权的金融机构。此外，MBS 必须获得认可的信用评级机构颁发的最高两级评级之一。

抵押贷款支持证券的类型

MBS 有两种常见类型：过手证券和担保抵押贷款债券 (CMO)。

1. 过手信托：过手信托的结构类似于信托，其中收取抵押贷款还款并直接分配给投资者。它们通常设定5年、15年或30年的到期期限。过手信托的实际存续期可能短于设定的到期期限，具体取决于构成该信托的抵押贷款的本金偿还情况。
2. 抵押贷款证券（CMO） ：CMO由多个证券池组成，这些证券池被称为“切片”或“层级” 。这些层级被赋予信用评级，信用评级决定了投资者获得的收益率。

MBS的历史

抵押贷款支持证券是在 1968 年《住房和城市发展法》通过后推出的。该法案创建了政府国民抵押贷款协会（简称吉利美），该协会是从房利美分离出来的。

新机构允许银行将抵押贷款出售给第三方，从而获得更多资金用于放贷和发放新贷款。这反过来又使得机构投资者能够收购大量贷款并将其打包成抵押贷款支持证券（MBS）。

吉尼梅于 1970 年推出了零售住房市场的首批抵押贷款支持证券。美国银行于 1977 年推出了首批私人抵押贷款支持证券。

MBS与2007/2008年金融危机

抵押贷款支持证券在始于 2007 年的金融危机中扮演了核心角色，这场危机抹去了数万亿美元的财富，导致雷曼兄弟倒闭，并扰乱了世界金融市场。

事后看来，房价快速上涨和对抵押贷款支持证券 (MBS) 的需求不断增长，势必会促使银行降低贷款标准，并推动消费者不惜一切代价涌入市场。

危机

这就是次贷危机的开端。由于房地美和房利美大力扶持抵押贷款市场，所有抵押贷款支持证券的质量都下降了，它们的评级也变得毫无意义。随后，在2006年，房价达到了顶峰。

次级贷款借款人开始违约，即未能偿还贷款。结果，房地产市场开始了漫长的崩盘。越来越多的人开始放弃抵押贷款，因为他们的房屋价值低于贷款金额。即使是支撑抵押贷款支持证券（MBS）市场的传统抵押贷款也出现了价值大幅下跌。大量的违约意味着许多基于抵押贷款池的MBS和担保债务凭证（CDO）被严重高估。

由于机构投资者和银行试图抛售不良抵押贷款支持证券（MBS）投资却屡屡失败，损失不断累积。信贷紧缩导致许多银行和金融机构濒临破产。贷款活动受到严重干扰，整个经济都面临崩溃的风险。

救助计划

美国财政部与国会合作，授权了一项7000亿美元的金融系统救助计划，旨在缓解信贷紧缩。此外，美联储在数年间购买了价值4.5万亿美元的抵押贷款支持证券（MBS），而问题资产救助计划（TARP）则直接向银行注入了资金。

部分救助措施包括以下几点：

• 近2500亿美元用于稳定银行业
• 270亿美元用于稳定信贷市场
• 800亿美元用于支持美国汽车行业
• 美国国际集团(AIG)斥资近700亿美元救助保险巨头AIG。
• 政府拨款460亿美元，用于帮助陷入困境的家庭避免房屋被取消抵押赎回权。房屋被取消抵押赎回权是指抵押贷款机构或银行因借款人未能偿还贷款而收回其房屋。

2010 年 10 月 3 日，启动新的财政承诺的授权终止，这实际上结束了 TARP 计划下的任何新的救助。

此外，2010年，国会批准了《多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法案》。该法案将最初授权用于不良资产救助计划（TARP）的7000亿美元减少到4750亿美元。

MBS的优势和劣势

诱人的收益率

对于投资者而言，抵押贷款支持证券相比其他证券具有一些优势。它们支付固定利率，通常高于美国政府债券。此外，它们通常按月支付利息，而债券则在到期时一次性支付本金。

安全投资

抵押贷款支持证券也被认为风险相对较低。如果抵押贷款支持证券由联邦政府担保，投资者无需承担借款人违约的损失。此外，它们还能分散投资于公司债券和政府债券市场的风险。

预付款风险

如果借款人未能偿还贷款，投资者最终可能会蒙受损失。此外，如果借款人提前还款或进行贷款再融资，也会对预期收益产生负面影响。

利率风险

抵押贷款支持证券（MBS）也对贷款和抵押贷款利率的变化非常敏感。如果利率上升，申请抵押贷款的人就会减少，从而导致房地产市场的整体价值下降。

今日抵押贷款支持证券

抵押贷款支持证券（MBS）如今依然活跃交易。之所以再次出现市场，是因为人们通常都会尽力偿还房贷。美联储仍然持有大量MBS，但它正在逐步减持。

即使是CDO，在危机后沉寂数年后也已重回市场。人们普遍认为，华尔街已经吸取了教训，会质疑MBS的价值，而不是盲目买入。时间会证明一切。

归纳总结

抵押贷款支持证券（MBS）是一种投资工具，由大量抵押贷款组成。随着每位房主偿还贷款，贷款收益将为持有MBS的投资者提供稳定的收入来源。与普通公司证券或债券相比，MBS可能对那些寻求投资房地产市场的投资者更具吸引力。

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